Bei der Erbpacht wird im Gegensatz zu einem Grundstückskauf ein Grundstück nicht käuflich erworben sondern gepachtet.
Was ist bei der Erbpacht aktuell zu beachten? Das Erbpachtgrundstück bzw. Erbbaurecht wurde 1919 in Deutschland geschaffen. Es handelt sich dabei um ein Dauerschuldverhältnis, in dem der Eigentümer seinen Grund und Boden quasi verleiht.

Der Erbpachtberechtigte kann das Grundstück anschließend für die Bebauung nutzen. Wenn Sie ein Erbpachrecht erwerben, können Sie auf dem Grundstück, auf das das Erbpachrecht besteht, ein Haus bauen.


Was ist die Erbpacht?

Ganz allgemein bezeichnet der Ausdruck Erbpacht einen Zustand, bei dem Eigentums- und Nutzungsrechte eines Grundstücks getrennt sind. In Deutschland reichen die Wurzeln dieser Rechtsfigur sehr weit zurück: Ursprünglich stand das Lehenswesen Pate. Jemand bearbeitet also ein Land und zahlt dafür eine Nutzungsgebühr. Nur hatte ursprünglich die Person, die das Land nutzte, keine Wahl, ob sie dies überhaupt wollte.

Was bedeutet Erbpacht heute? Die Rechte von jemandem, der über die Erbpacht ein Grundstück pachtet, um darauf ein Haus zu bauen, gehen sehr weit. Ein Erbpachtrecht kann mit Grundpfandrechten belastet und vererbt werden. Aber auch gewisse Pflichten sind mit der Erbpacht verbunden, die man einem normalen Grundstückskauf nicht hat: Für das Erbpachtgrundstück ist ein sogenannter Erbpachtzins zu leisten.

Besonderheiten bei der Erbpacht

Auf die Erbpacht müssen Erbpachtzinsen gezahlt werden. Der Erbpachtzinse war bis Mitte der 1990er Jahre im Vorfeld für die Erbpacht über die Laufzeit festzuschreiben. Inzwischen hat der Gesetzgeber das Erbbaurecht aber angepasst. Für das Erbpachtgrundstück kann es daher beim Erbbauzins zu Anpassungen kommen, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren. Die Erbpachtzinsen bewegen sich zwischen 4% und 6%. Hinsichtlich der Laufzeit bewegen sich Verträge in der Erbpacht heute meist im Rahmen von 50 bis 99 Jahren.

Das Erbpachtgrundstück ist das Kernstück bei der Erbpacht. Das ursprüngliche Erbpachtgesetz von 1900 wurde diesem Problem nicht ganz gerecht und deshalb verboten. In der heutigen Form wird ein Vertrag geschlossen, der an die Miete einer Wohnung oder von Gewerbeflächen erinnert: Man pachtet das Land zwischen 50 und 99 Jahren und zahlt dafür einen jährlichen Zins. Der eigene Erbe übernimmt das Nutzungsrecht und die Zahlungsverpflichtung. Vor allem die Kirchen stellen ihre Grundstücke diesbezüglich zur Verfügung. Möglich ist es aber, mit jedem Besitzer von Grundeigentum einen solchen Vertrag abzuschließen.

  • Eine Besonderheit der Erbpacht findet man auf vielen Friedhöfen: Auch hier kann man die Gräber auf Wunsch für z.B. 100 Jahre mieten.

Was sind die Vor- und Nachteile der Erbpacht?

Erbpacht

Der wichtigste Vorteil bei einer Erbpacht sind sicherlich die geringeren Gesamtkosten bei der Umsetzung des Traums vom Eigenheim. Manchmal kann es auch sein, dass ein Haus nicht auf ein gewünschtes Grundstück gebaut werden kann, weil dieses Stück Land der Stadt oder einer Privatperson gehört, die dieses noch nicht zu 100% abgeben will.

Die Erbpacht wirkt sich zunächst positiv auf die finanzielle Belastung aus. Dann kommt allerdings der jährliche Zins ins Spiel, der sich zwischen zwei und drei Prozent des Grundstückswerts bewegt.

  • Durch Bebauung oder gewerbliche Nutzung steigt der Verkehrswert. Steigt der Verkehrswert, wird auch der jährliche Zins höher.

Langfristig gesehen kann die anfangs so billige Pacht sehr teuer werden. Sinkt allerdings der Verkehrswert, kann es ein sehr gutes Geschäft sein. Risiko ist bei jedem Erbpachtgeschäft dabei. Eine Chance aber auch.

Vorteile der ErbpachtNachteile der Erpacht
lange Laufzeiten (50 bis 99 Jahre)Es werden Grund und Boden bebaut wird, die einer anderen Person gehören
viele Rechte am Grundstück (bebauen, verkaufen, vermieten)Auch wenn dem 'Pächter' enorme Befugnisse eingeräumt werden, so ist jede Bebauung verloren, wenn die Laufzeit der Pacht nicht verlängert werden sollte
Kostenreduktion beim GrundstückDer Erbbauzins, also der jährlich zu zahlende Betrag, kann sich drastisch erhöhen, gerade bei einer Verlängerung
günstiger Erbbauzins bei bestimmten Gegebenheiten und GemeindenJe nach Konditionen, zu welchen eine Erbpacht abgeschlossen wurde, kann ein regulärer Kredit deutlich günstiger sein
Nachträglicher Kauf unter Umständen ebenfalls möglich (Grundstücksübernahme)Eine Erbpacht kann mit diversen Bedingungen verknüpft sein kann, beispielsweise moralischen oder gesellschaftlichen Bedingungen. Dies tritt gerade bei Pachtverhältnissen in religiös geprägten Gemeinden vermehrt auf.

Wichtige Fakten zum Thema Erbpacht

  • Erbpacht bedeutet die Pacht eines Grundstücks. Das Grundstück wird geliehen, nicht gekauft
  • Kosten für den Hauskauf sinken, da kein Grundstück gekauft werden muss
  • Kosten für die Pacht und eventuell steigen Erbpachtzinsen müssen dabei aber beachtet werden
  • Erbpacht gilt meist vertraglich über eine sehr lange Dauer von über 50 Jahren
  • Der Eigentümer kann sich das Recht vorbehalten das Grundstück irgendwann für eigene Nutzung zurückzuerhalten

Häufige Fragen zum Thema Erbpacht

Die Fläche für Baugrundstücke in der Nähe von Großstädten oder innerhalb von Großstädten selbst wird immer kleiner. Deswegen kann es sinnvoll sein, ein Grundstück zu pachten, dass der Stadt selbst gehört und dass diese Stadt nicht vollkommen in den Besitz der Hausbauers geben will. Stattdessen bietet sich hier die Pacht an: Der Hausbauer findet ein Grundstück zum Bauen, hat weniger Kosten, und die Gemeinde oder Stadt behält das Grundstück.

Für den Erbbauberechtigten bietet das Erbpachtgrundstück einen finanzierbaren Weg ins Eigenheim – ohne fürs Grundstück eine Bank mit ins Boot holen zu müssen. Was passiert mit der Immobilie am Ende der Laufzeit? Grundsätzlich sind das Gebäude und das Grundstück während der Erbpacht getrennt voneinander zu betrachten.

Läuft der Vertrag aus, wird die Immobilie wieder Bestandteil des Grundstücks – es fällt somit theoretisch automatisch an dessen Eigentümer.

Aber: Der Erbbauberechtigte hat Anspruch auf eine entsprechende Entschädigung.

Darüber hinaus kann im Vertrag zum Erbpachtgrundstück eine Klausel den späteren Erwerb des Grundstücks regeln, der Berechtigte am Erbbaurecht wird so zu dessen Eigentümer.

  • Im Erbbaurecht taucht der sogenannte Heimfall auf. Unter diesem Stichwort kann der Eigentümer des Grundstücks einen Rückübertragungsanspruch geltend machen. Mögliche Anspruchsgründe können Verwahrlosung oder Eigenbedarf sein. Erbbauberechtigte sollten entsprechende Klauseln meiden.

Wenn Sie ein Grundstück nicht wirklich besitzen, sondern nur gepachtet haben, fallen auch keine Grunderwerbsteuern an, richtig? Falsch. Da die Rechte zur Bebauung bei einer Erbpacht sehr weitreichend sind, gehen bei der Übertragung der Bebauungsrechte und Nutzungsrechte auch einige Pflichten auf den Pächter über. Dazu gehört die Pflicht, Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu zahlen.


Einzelnachweise und Quellen

Erbbaurechtsgesetz: Gesetz über das Erbbaurecht
Bundesanzeiger Verlag: Gesetz über die Änderung zur Verordnung des Erbbaurechts

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