Immobilien
Erbschaftssteuer bei Immobilien

Erbt man eine Immobilie, so muss deren Wert für die Bestimmung der Erbschaftssteuer ermittelt werden.

Denn der Wert der Immobilie wird - ganz so, als handele es sich um Geld - auf das sonstige Erbe aufgeschlagen.

Erbt eine Frau von ihrem verstorbenen Gatten beispielsweise

  • Immobilien im Wert von 600.000 Euro
  • sonstige Vermögenswerte in der Höhe von 100.000 Euro.

So muss sie für eine Summe von 200.000 Euro (600.000 + 100.000 - 500.000 (Freibetrag)) Erbschaftssteuer bezahlen. Entscheidend für die Immobilien ist ihr Verkehrswert zum Todestag.

Erbschaftssteuerrechner

Was ist ein Verkehrswert?

Um den Wert von Immobilien zu berechnen, hält man sich nicht an den früheren Kaufpreis, sondern an den sogenannten Verkehrswert.

Für die Erbschaftssteuer wird dabei der Verkehrswert zum Todestag ('Datum der Überlassung') ermittelt. Hierfür gibt es drei unterschiedliche Verfahren, die zum Einsatz gebracht werden können. Diese sind:

  • Das Vergleichswertverfahren (besitzt die größte Präzision)
  • Das Sachwertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren

Erbschaftssteuer für Immobilien: Das Vergleichswertverfahren

Wann immer möglich, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Der Wert der Immobilie ist dabei der Verkaufserlös, den diese am Todestag erzielt hätte.

Hierfür werden Vergleichsobjekte herangezogen. Durch diese Sammlung von Kaufpreisen entsteht ein realistisches Bild des regionalen Marktes. Vergleichbar müssen die Immobilien in Bezug auf Größe, Lage, Alter sowie Ausstattung sein.

Es müssen mindestens zehn Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, um das Vergleichswertverfahren zum Einsatz bringen zu dürfen. Die Wertermittlung ist von einem qualifizierten Gutachter durchzuführen.

Den Wert von Immobilien ermitteln: Das Sachwertverfahren

Sollte es der Fall sein, dass nicht ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, wird die Erbschaftssteuer für eine Immobilie über das Sachwertverfahren ermittelt.

Dies geschieht auch dann, sollte es sich bei der oder den Immobilien um Mietobjekte handeln, für die keine marktüblichen Mieteinkünfte erzielt werden können. Wenn man auf diese Weise den Verkehrswert ermittelt, werden die Immobilie und das Grundstück getrennt betrachtet.

Für das Gebäude werden die Kosten für einen vergleichbaren Neubau herangezogen. Für den Boden gelten die jeweils spezifischen Bodenrichtwerte. Es wird so getan, als handele es sich um einen unbebauten Boden. Die beiden Summen werden dann im Rahmen des sogenannten Gebäuderegelherstellungsverfahrens multipliziert.

Anschließend wird jedoch noch wieder etwas abgezogen, um der altersbedingten Abnutzung gerecht zu werden.

Den Wert von Immobilien ermitteln: Das Ertragswertverfahren

Für alle Immobilien, die Einkünfte erzielen, wird das Ertragswertverfahren verwendet, um auf Grundlage des Verkehrswerts die Erbschaftssteuer berechnen zu können. Das Prinzip ist relativ simpel:

Der Ertragswert ist die Summe der Jahreseinnahmen abzüglich der notwendigen Betriebskosten. Das Ergebnis wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Bei diesem handelt es sich um die Summe der Zinsen auf die jeweilige Immobilie sowie die Restnutzungsdauer. Nach der Multiplikation wird noch der Bodenwert aufgeschlagen.

Tipp: Kosten sind bei der Erbschaftssteuer abzugsfähig

Für die Wertermittlung müssen immer Experten beauftragt werden, die der Erbe aus eigener Tasche zu bezahlen hat. Es handelt sich hier aber um sogenannte Erwerbsnebenkosten bzw. Erbkosten. Sie sind abzugsfähig von der Höhe des Erbes. Die Erbschaftssteuer reduziert sich also.

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