Wenn Sie ein Haus erben, muss dessen Wert unter gewissen Umständen versteuert werden.
Erfahren Sie hier, wann dieser Fall zutrifft und wie Sie den Wert Ihrer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermitteln können.

Außerdem finden Sie in diesem Artikel eine Übersicht zum gesetzlich geregelten Steuerfreibetrag im Falle einer Erbschaft sowie alle wichtigen Fakten zum Thema Immobilien und Erbschaftssteuern.

Allgemeines zur Erbschaftsteuer und Immobilien

Erbt man eine Immobilie, so muss ihr Wert für die Bestimmung der Erbschaftssteuer ermittelt werden. Denn der Wert der Immobilie wird - genauso, als handele es sich um Geld - auf das sonstige Erbe aufgeschlagen. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Immobilie als eigener Wohnraum genutzt wird, weiterverkauft oder vermietet wird. Auch die Größe des Wohnraums spielt für die Höhe der Versteuerung eine Rolle. Darüber hinaus ist es entscheidend, in welchem Verwandschaftsverhältnis sich Erbe und Erblasser befinden. Denn danach richten sich der Steuerfreibetrag, der festlegt, bis zu welchem Wert eine geerbte Immobilie steuerfrei bleibt.

Immobilienwert für Erbschaftssteuer ermitteln

Um den Wert von Immobilien zu berechnen, orientiert man sich nicht an dem früheren Kaufpreis, sondern am sogenannten Verkehrswert.

  • Der Wert einer Immobilie wird nach dem aktuellen Marktwert bestimmt und nicht danach, wie viel die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs gekostet hat!
Erbschaftssteuer Immobilien

Für die Erbschaftssteuer wird dabei der Verkehrswert zum Todestag, dem sogenannten 'Datum der Überlassung' ermittelt.

Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, die für die Wertermittlung der Immobilie zum Einsatz gebracht werden können.

Diese sind:

  • Das Vergleichswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren

Sollten Sie den Wert der geerbten Immobilie kennen, können Sie mit Hilfe der Erbschaftsteuertabelle feststellen, ob Sie für das Objekt Erbschaftssteuern entrichten müssen. Im Anschluss können Sie die Höhe der zu zahlenden Steuern ganz einfach mit dem Erbschaftssteuerrechner berechnen.

Wertermittlungsverfahren im Überblick

In der folgenden Übersicht werden die drei Verfahren, die für die Wertermittlung einer Immobilie genutzt werden, kurz erläutert. Sollte es sich um eine Immobilie handeln, die vermietet wird, wird grundsätzlich auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen.

Das Vergleichswertverfahren

Wann immer es möglich ist, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Der Wert der Immobilie ist dabei der Verkaufserlös, den diese am Todestag erzielt hätte.

Hierfür werden Vergleichsobjekte herangezogen. Durch diese Sammlung von Kaufpreisen entsteht ein realistisches Bild des regionalen Marktes. Vergleichbar müssen die Immobilien in Bezug auf Größe, Lage, Alter sowie Ausstattung sein.

Es müssen mindestens zehn Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, um das Vergleichswertverfahren zum Einsatz bringen zu dürfen, ansonsten muss das Sachwertverfahren angewandt werden. Die Wertermittlung ist von einem qualifizierten Gutachter durchzuführen.

Das Sachwertverfahren

Sollte es der Fall sein, dass nicht ausreichend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, wird die Erbschaftssteuer für eine Immobilie über das Sachwertverfahren ermittelt.

Dies geschieht auch dann, sollte es sich bei der oder den Immobilien um Mietobjekte handeln, für die keine marktüblichen Mieteinkünfte erzielt werden können. Wenn man auf diese Weise den Verkehrswert ermittelt, werden die Immobilie und das Grundstück getrennt betrachtet.
Für das Gebäude werden die Kosten für einen vergleichbaren Neubau herangezogen. Für den Boden gelten die jeweils spezifischen Bodenrichtwerte. Es wird so getan, als handele es sich um einen unbebauten Boden. Die beiden Summen werden dann im Rahmen des sogenannten Gebäuderegelherstellungsverfahrens multipliziert.

Das Ertragswertverfahren

Für alle Immobilien, die Einkünfte erzielen, wird das Ertragswertverfahren verwendet, um auf Grundlage des Verkehrswerts die Erbschaftssteuer berechnen zu können. Der Wert lässt sich wie folgt berechnen:

Der Ertragswert ist die Summe der Jahreseinnahmen abzüglich der notwendigen Betriebskosten. Das Ergebnis wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Bei diesem handelt es sich um die Summe der Zinsen auf die jeweilige Immobilie sowie die Restnutzungsdauer. Nach der Multiplikation wird noch der Bodenwert dazugerechnet.

Für die Wertermittlung müssen immer Experten beauftragt werden, für die der Erbe selbst aufkommen muss. Die daraus entstandenen Kosten zählen aber zu den sogenannten Erwerbsnebenkosten bzw. Erbkosten. Sie sind abzugsfähig von der Höhe des Erbes. Die Erbschaftssteuer reduziert sich also.

  • Alle Kosten, die bei der Ermittlung des Immobilienwerts entstehen, können vom gesamten Nachlasswert abgezogen werden, sodass sich widerum die Höhe der Erbschaftssteuer verringert.

Übersicht zum Steuerfreibetrag bei geerbten Immobilien

In der nachfolgenden Tabelle können Sie ablesen, bis zu welchem maximalen Betrag Ihr Erbe steuerfrei bleibt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich beim Nachlass um eine Immobilie, Wertpapiere, Geld oder andere Güter handelt. Wichtig ist nur, dass der Gesamtwert des Erbes unter dem genannten Steuerfreibetrag bleibt, damit keine Erbschaftssteuern anfallen.

VerwandtschaftsgradSteuerfreibeträge
Ehepaare (auch gleichgeschlechtlich)500.000 €
Kinder (auch adoptiert sowie Stiefkinder sowie für Enkelkinder, wenn deren Eltern gestorben sind)400.000 €
Enkelkinder200.000 €
Eltern und Großeltern100.000 €
Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner (auch gleichgeschlechtlich)20.000 €
Alle übrigen Erben20.000 €

Anhand eines Beispiels lässt sich einfach erklären, welcher Betrag des Erbes zu verteuern ist, sollte dieser den Steuerfreibetrag übersteigen.

  • Erbt eine Frau von ihrem verstorbenen Ehemann beispielsweise:

Immobilien im Wert von 600.000 Euro
und sonstige Vermögenswerte in der Höhe von 100.000 Euro

so muss sie für eine Summe von 200.000 Euro
600.000 + 100.000 - 500.000 (Steuerfreibetrag)
Erbschaftssteuer bezahlen. 

Die wichtigsten Fakten zur Erbschaftssteuer und Immobilie

  • Wenn ein Haus geerbt wird, fallen dafür grundsätzlich Erbschaftssteuern an
  • Solange aber der entsprechende Steuerfreibetrag des Nachlasses eingehalten wird, bleibt das Haus, das Grundstück oder die Wohnung steuerfrei
  • Sollten Sie die geerbte Immobilie veräußern oder vermieten, werden Steuern fällig
  • Bei einer geerbten Immobilie, die selbst genutzt wird und dessen Wert dem entsprechenden Steuerfreibetrag nicht übersteigt, fallen in der Regel keine Erbschaftssteuern an
  • Auch wenn Sie steuerfrei erben, muss das Erbe dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden

Die häufigsten Fragen zur Erbschaftssteuer und Immobilie

Gründstücke, Häuser und Wohnungen werden im Falle eines Erbes genau wie alle anderen Nachlasswerte behandelt. Dazu muss der tatsächliche Verkehrswert der Immoblie bestimmt werden, auf dessen Grundlage die Höhe der Erbschaftsteuer ermittelt werden kann. Die gesetzlich festgelegten Steuerfreibeträge sind für Geldwerte, Immobilien und andere Nachlasswerte identisch.

Sollte der Gesamtwert der Immobilie den festgelegten Steuerfreibetrag nicht übersteigen, können Sie Ihr Erbe steuerfrei antreten. Allerdings müssen Sie mit Steuerzahlungen rechnen, sobald Sie das geerbte Haus oder Grundstück verkaufen oder vermieten. Sollte die Immobilie einen höheren Wert aufweisen und nicht mehr dem Steuerfreibetrag entsprechen, können Sie trozdem Steuern sparen, indem Sie das Haus selbst bewohnen. Allerdings müssen Sie die Immobilie dann für mindestens 10 Jahre nutzen, sonst müssen Sie die Erbschaftssteuern nachträglich entrichten.

Es gibt drei unterschiedliche Methoden, um den Immobilienwert für die Erbschaftssteuer zu ermitteln:

  • Das Vergleichswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren

Dazu sollte am besten ein Notar ein offizielles Gutachten über den Wert des Nachlasses erstellen. So können auch eventuelle Mängel, die den Wert der Immobilie mindern könnten, festgehalten werden, die zu einer geringeren Steuer führen würden.

Aus steuerlicher Sicht man es keinen Unterschied, ob ein Haus vererbt oder verschenkt wird. Denn beide Bereiche fallen unter das Erbschafts- und Schenkungssteuer-Gesetz (ErbStG), das eine identische Berechnung der Steuer vorsieht.


Einzelnachweise und Quellen

  1. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Erben und Vererben
  2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz : Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, § 28 Stundung
  3. Ministerium der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen: Erbschaften, Schenkungen und das Finanzamt