Wer eine Immobilie nicht selbst bewohnt oder gewerblich nutzt, sondern sie vermietet oder zu gewerblichen Zwecken verpachtet, der erzielt sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese zählen steuerrechtlich zu den Überschusseinkünften.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Was zählt dazu?
  2. Berechnung
  3. Freibetrag

Als Rechtsgrundlage für solche Einkünfte dient § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG).

Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Zu den steuerrechtlich relevanten Einkünften aufgrund einer Vermietung oder Verpachtung zählen neben Einnahmen aus dem beweglichen Vermögen auch Einnahmen, die durch bewegliches Betriebsvermögen erzielt werden. Der Gesetzgeber nennt hier unter anderem:

  • Einnahmen aus Grundstücken (Verpachtung eines Grundstücks oder eines Gewerbeobjektes)
  • Einkünfte durch Gebäude und/oder Gebäudeteile (Vermietung von Haus, Eigentumswohnung, Ferienwohnung, Wohnung im Haus, Untervermietung von Zimmern in der Wohnung)
  • Einkünfte durch Überlassung von Computeranlagen oder Maschinen
  • Rechte aus dem Verkauf von Urheberrechten (künstlerisch, gewerblich, schriftstellerisch)
  • Rechte aufgrund der Veräußerung von Pacht- oder Mietzinsforderungen

Vor allem werden Einkünfte steuerrechtlich berücksichtigt, die durch die zeitlich befristete Überlassung an Dritte erwirtschaftet werden. Insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum sollte darauf geachtet werden, dass der verlangte Mietzins nicht zu niedrig angesetzt ist. Um in den Genuss von reduzierten Einnahmen zu kommen, muss die Miete eine Höhe von mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmieten haben. Liegt sie unter diesem Wert, muss die Überlassung zur Nutzung in einen unentgeltlichen und einen entgeltliche Teil aufgesplittet werden.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnen

Die Höhe der Steuerlast für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung errechnet sich auf Basis des persönlichen Steuersatzes. Freibeträge und Werbungskosten können die Höhe der abzuführenden Steuern verringern und dem Steuerpflichtigen finanzielle Erleichterung verschaffen. Die Angaben zu solchen Einkünften werden bei der Einkommenssteuererklärung in der "Anlage V" eingetragen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Freibetrag

Wer mit Vermietung oder Verpachtung Einkünfte erzielt, gilt als Vermieter und muss seine Einkünfte versteuern. Als Vermieter hat man aber auch ein Anrecht auf einen Freibetrag in Höhe 9.168 Euro jährlich (Stand 2019). Liegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterhalb dieses Betrages, sind die Einnahmen steuerfrei. Neben diesem Freibetrag kann man noch Werbungskosten geltend machen. Sie bilden sich aus den Aufwendungen, die einem aufgrund des Erwerbs, der Sicherung sowie des Erhalts der Mieteinkünfte entstehen.


Quellen

Einkommenssteuergesetz (EStG) § 21 »
Ellmaier, Wolfgang / Engel, Arno: Immobilien-Finanzierung »
Murfeld, Egon: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft »


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