Mit der Bezeichnung Erhaltungsaufwand werden Kosten bezeichnet, die entstehen, wenn man eine bereits bestehende Sache (z. B. Gebäude, Wirtschaftsgüter wie Außenanlagen, Betriebsvorrichtungen oder Geschäftseinbauten) entweder wieder instand setzt, instand hält, erneuert oder auch modernisiert.

Meist entstehen die Kosten durch Wartung, Reparatur oder Pflege. Erhaltungsaufwand ist steuerrechtlich zu unterscheiden von nachträglichen Herstellungskosten. Allerdings bieten die Gesetzestexte keine klare Definition für die Herstellungskosten, sodass der Übergang fließend ist.

Ein wichtige Rechtsgrundlage sind die §§ 82a und 82b Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV).

Erhaltungsaufwand aus Vermietung

Ein Erhaltungsaufwand, der durch die Vermietung, beispielsweise einer Wohnung, entsteht, kann vom Vermieter bzw. Eigentümer im Rahmen seiner Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden.

Anders als die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die nach dem AfA-Prinzip (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden müssen, lässt sich der Erhaltungsaufwand für eine vermietete Immobilie sofort als Werbungskosten absetzen.

  • Nicht absetzbar sind gemäß der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof übrigens Schönheitsreparaturen oder Arbeiten, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudezustandes, einer wesentlichen Erhöhung des Gebäudewertes und damit zu einer Erhöhung der Miete führen würden.

Bei der Einkommenssteuererklärung ist zum Zweck der Geltendmachung die Anlage V "Vermietung und Verpachtung" auszufüllen und der entsprechende Betrag als Werbungskosten aufzuführen. Meist erwarten die Finanzämter einen detaillierten Nachweis über die ausgeführten Tätigkeiten.

Für die steuerliche Absetzbarkeit ist es vollkommen unerheblich, ob der Erhaltungsaufwand durch Arbeiten am Gebäude oder an den Wohnungen entstanden ist.

  • Aus einem Erhaltungsaufwand können relativ schnell Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden. Dies ist möglich, wenn die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie vorgenommen werden und gleichzeitig mehr als 15 % des Gebäudewertes ausmachen.

Erhaltungsaufwand steuerlich verteilen

Ein entstandener Erhaltungsaufwendung kann vom Steuerpflichtigen in dem Jahr, in dem er gezahlt wurde, in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Handelt es sich um einen größeren Erhaltungsaufwand, so lässt er sich mehrere Jahre (zwischen 2 und 5 Jahren) gleichmäßig verteilen.

Ein Beispiel aus der Praxis kann das notwendige Vorgehen verdeutlichen:

  • Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie lässt an dieser im Jahre 2017 umfangreiche Erhaltungsaufwendungen vornehmen. Die Kosten für die Maßnahmen betragen 60.000 Euro. Der Eigentümer hat nun die Möglichkeit, die 60.000 Euro im Rahmen seiner 2017 einzureichenden Einkommensteuererklärung in voller Höhe als Werbungskosten anzusetzen. Wenn er den Betrag verteilen möchte, kann er dies in der Anlage V beantragen.
    Soll der Erhaltungsaufwand auf zwei Jahre verteilt werden, dann kann er 2017 und 2018 je 30.000 Euro absetzen. Möchte der Eigentümer lieber den längsten Verteilungszeitraum von 5 Jahren nutzen, dann darf er, beginnend im Jahr 2017, jeweils 12.000 Euro als Werbungskosten eintragen. Zu achten ist dabei auf einen stets gleichmäßig hohen Betrag pro Jahr.

Beispiele für Erhaltungsaufwand

Im Bereich Erhaltungsaufwand bei Vermietung können verschiedene, bauliche Maßnahmen an einer Immobilie in der Einkommenssteuererklärung berücksichtigt werden. Dazu zählen z. B. die folgenden Maßnahmen:

  • Austausch (Türen, Fenster, Heizungsanlagen, Türschlösser)
  • Dacharbeiten (etwa Neueindeckung)
  • Renovierungsarbeiten (z. B. im Badezimmer)
  • Neuverlegung von Bodenbelägen

Erhaltungsaufwand versus nachträgliche Herstellungskosten

Beim Erhaltungsaufwand kommt es hauptsächlich darauf an, dass eine bauliche Maßnahme vor allem der Erhaltung der Sache dient und nicht zuerst der Optimierung oder wesentlichen Verbesserung.

Nachträgliche Herstellungskosten nennt man Aufwendungen, die dadurch entstehen, dass man nach Fertigstellung eines Gebäudes noch Bestandteile einfügt, welche bis zu diesem Moment noch nicht existiert haben. Als Herstellungskosten gelten zudem Aufwendungen, die zu einer Erweiterung des Gebäudes führen oder durch die es zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie kommt, die über den ursprünglichen Zustand hinausgeht.


Quellen

Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) § 82a »
Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) § 82b »
Haas, Gerhard / Oechsner, Lothar: Der Jahresabschluß nach Handels- und Steuerrecht »
Achatz, Markus: Fachwörterbuch zum Steuerrecht »


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