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Mit der Bezeichnung Erhaltungsaufwand werden Kosten bezeichnet, die entstehen, wenn man eine bereits bestehende Sache (z. B. Gebäude, Wirtschaftsgüter wie Außenanlagen, Betriebsvorrichtungen oder Geschäftseinbauten) entweder wieder instand setzt, instand hält, erneuert oder auch modernisiert.
Meist entstehen die Kosten durch Wartung, Reparatur oder Pflege. Erhaltungsaufwand ist steuerrechtlich zu unterscheiden von nachträglichen Herstellungskosten. Allerdings bieten die Gesetzestexte keine klare Definition für die Herstellungskosten, sodass der Übergang fließend ist.
Ein wichtige Rechtsgrundlage sind die §§ 82a und 82b Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV).
Erhaltungsaufwand aus Vermietung
Ein Erhaltungsaufwand, der durch die Vermietung, beispielsweise einer Wohnung, entsteht, kann vom Vermieter bzw. Eigentümer im Rahmen seiner Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden.
Anders als die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die nach dem AfA-Prinzip (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden müssen, lässt sich der Erhaltungsaufwand für eine vermietete Immobilie sofort als Werbungskosten absetzen.
- Nicht absetzbar sind gemäß der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof übrigens Schönheitsreparaturen oder Arbeiten, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudezustandes, einer wesentlichen Erhöhung des Gebäudewertes und damit zu einer Erhöhung der Miete führen würden.
Bei der Einkommenssteuererklärung ist zum Zweck der Geltendmachung die Anlage V "Vermietung und Verpachtung" auszufüllen und der entsprechende Betrag als Werbungskosten aufzuführen. Meist erwarten die Finanzämter einen detaillierten Nachweis über die ausgeführten Tätigkeiten.
Für die steuerliche Absetzbarkeit ist es vollkommen unerheblich, ob der Erhaltungsaufwand durch Arbeiten am Gebäude oder an den Wohnungen entstanden ist.
- Aus einem Erhaltungsaufwand können relativ schnell Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden. Dies ist möglich, wenn die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie vorgenommen werden und gleichzeitig mehr als 15 % des Gebäudewertes ausmachen.
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Erhaltungsaufwand steuerlich verteilen
Ein entstandener Erhaltungsaufwendung kann vom Steuerpflichtigen in dem Jahr, in dem er gezahlt wurde, in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Handelt es sich um einen größeren Erhaltungsaufwand, so lässt er sich mehrere Jahre (zwischen 2 und 5 Jahren) gleichmäßig verteilen.
Beispiele für Erhaltungsaufwand
Im Bereich Erhaltungsaufwand bei Vermietung können verschiedene, bauliche Maßnahmen an einer Immobilie in der Einkommenssteuererklärung berücksichtigt werden. Dazu zählen z. B. die folgenden Maßnahmen:
- Austausch (Türen, Fenster, Heizungsanlagen, Türschlösser)
- Dacharbeiten (etwa Neueindeckung)
- Renovierungsarbeiten (z. B. im Badezimmer)
- Neuverlegung von Bodenbelägen
Erhaltungsaufwand versus nachträgliche Herstellungskosten
Beim Erhaltungsaufwand kommt es hauptsächlich darauf an, dass eine bauliche Maßnahme vor allem der Erhaltung der Sache dient und nicht zuerst der Optimierung oder wesentlichen Verbesserung.
Nachträgliche Herstellungskosten nennt man Aufwendungen, die dadurch entstehen, dass man nach Fertigstellung eines Gebäudes noch Bestandteile einfügt, welche bis zu diesem Moment noch nicht existiert haben. Als Herstellungskosten gelten zudem Aufwendungen, die zu einer Erweiterung des Gebäudes führen oder durch die es zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie kommt, die über den ursprünglichen Zustand hinausgeht.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) § 82a »
- Bundesministerium der Justiz: Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) § 82b »
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