Die neue Grundsteuer

Ein Artikel von Dr. Kathrin Borgs

Mit der Grundsteuer finanzieren die Kommunen Kindergärten, Schwimmbäder oder Straßen; sie ist eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen.

Die neue Grundsteuer soll ab dem 1. Januar 2025 gelten. Dafür müssen allerdings schon ab Juli 2022 Grundeigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Die abschließenden Berechnungen und Festlegungen sollen Ende 2024 erfolgen.

Bis zur endgültigen Neuberechnung gilt das bisherige Grundsteuermodell.

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Die Geltungsfristen der Grundsteuer im Überblick

Bisherige Grundsteuer
bis 31.12.2024

Neue Grundsteuer
ab dem 01.01.2025

Bisherige Grundsteuer
gilt bis zum 31.12.2024

Neue Grundsteuer
gilt ab dem 01.01.2025

Warum wird die Grundsteuer verändert?

Das bisherige Modell wurde 2018 vom Bundesverfassungsgericht als ungerecht angemahnt, da es veraltete Daten zur Berechnung heranzieht: die Grundstückswerte beruhen im Westen auf Daten von 1964, im Osten Deutschlands auf Daten von 1935. Nicht selten zahlen Hauseigentümer deshalb trotz unterschiedlich guter Lage Grundsteuer in gleicher Höhe.

Hier mehr Informationen zur bisherigen Grundsteuer.
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Die neue Grundsteuer soll für mehr Gerechtigkeit sorgen, indem auch die Lage zu der Berechnung hinzugezogen wird. Bisher beruhte die Grundsteuer allein auf der Grundstücksgröße sowie der Fläche des Gebäudes.

Im neu eingeführten Grundsteuer-Bundesmodell ist die Lage der Immobilie ausschlaggebendes Kriterium dafür, wie hoch die individuelle Steuerlast künftig sein wird. Das bedeutet für viele Immobilienbesitzer eine zukünftige Entlastung, für manche aber auch höhere Grundsteuerabgaben als bisher.

Diese machen auch vor Mietern, besonders in Großstädten, nicht Halt. Da die Grundsteuer auch nach dem neuen Berechnungsmodell von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden dürfen, werden sich viele Mieten voraussichtlich erhöhen.

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Abgabe der neuen Grundsteuererklärung schon 2022

Bevor die neue Grundsteuer 2025 tatsächlich greifen kann, muss eine Neubewertung von fast 40 Millionen Grundstücken erfolgen. Aus diesem Grund müssen Grundeigentümer bereits in diesem Jahr die neue Grundsteuererklärung abgeben. Dazu werden sie zeitnah schriftlich oder öffentlich aufgefordert.

Die Finanzämter werden dann in einem Schritt die Grundstückswerte festlegen, die diese zum Stichtag 01. Januar 2022 hatten. Betroffen von der Neubewertung sind Betriebe der Forst- und Landwirtschaft sowie bebaute und unbebaute Grundstücke.

Die neue Grundsteuererklärung kann online über das ELSTER-Portal vom 01. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 eingereicht werden. Wer diese Möglichkeit nicht hat, kann auch die Papierform wählen. Unabhängig von der Form behalten sich die Finanzämter Verspätungszuschläge bei Fristversäumnissen vor.

Berechnung der neuen Grundsteuer erst Ende 2024

Die Neuberechnung der Grundsteuer kann seriös erst dann erfolgen, wenn alle Daten den Finanzämtern vorliegen. Sodann ermitteln diese aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl den neuen Grundsteuermessbetrag.

Die Kommunen wiederum berechnen anhand dieses neuen Grundsteuermessbetrags die neue Grundsteuer bis Ende 2024. Eine solche Neubewertung soll im Bundesmodell turnusmäßig alle sieben Jahre durchgeführt werden.

Bundesmodell und Sonderwege

Das Bundesmodell der neuen Grundsteuer sieht folgende Grundstücks-Angaben als wesentlich an:

  • Lage des Grundstücks
  • Fläche des Grundstücks
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Wie bei vielen anderen Beschlüssen auch, gehen einzelne Bundesländer allerdings Sonderwege. Damit wird es auch bei der Grundsteuer keine bundeseinheitliche Regelung geben.

Für die Anwendung des Bundesmodells haben sich Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen ausgesprochen. Saarland und Sachsen werden hingegen ein leicht abgewandeltes Bundesmodell anwenden.

Baden-Württemberg wird ein Bodenwertmodell, Bayern ein einfaches Flächenmodell und Hamburg das sogenannte Wohnlagenmodell anwenden. Hessen und Niedersachsen führen das Flächen-Faktor-Modell ein.

Grundsteuerformel und Berechnung

Auch nach der Reform bleiben die drei bisherigen Faktoren zur Berechnung der Grundsteuer bestehen. Diese Faktoren werden miteinander multipliziert.

  1. Grundsteuerwert: Wert des Grundstücks, vom Finanzamt durch Daten ermittelt. Dieser Wert wird nach der Reform neu festgesetzt.

  2. Steuermesszahl: Gesetzlich festgelegte Rechengröße, die je nach Immobilienart variiert.

  3. Hebesatz: Damit regulieren die Kommunen die Grundsteuerhöhe. Der Hebesatz gilt für die gesamte Gemeinde.

    Hier die Grundsteuer berechnen.
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Einzelnachweise und Quellen


  1. Bundesfinanzministerium: Die neue Grundsteuer - Fragen und Antworten »
  2. Bundesfinanzministerium: Reform der Grundsteuer »
  3. Bund der Steuerzahler Deutschland e.V.: Grundsteuer-Reform: Modelle der Bundesländer »

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