Die wichtigsten Fakten

  • Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Privatpersonen vor Ablauf der Spekulationsfrist eine Immobilie oder Aktien verkaufen.
  • Auch beim Verkauf anderer Wirtschaftsgüter, wie zum Beispiel Oldtimern, Schmuck oder Gemälden, fällt die Spekulationssteuer an.
  • Der mögliche Gewinn, der durch den Verkauf zustande kommt, muss mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden.
  • Die Spekulationsfrist kann je nach Wirtschaftsgut 1-10 Jahre betragen.

spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer beachten

Privatpersonen, die Aktien oder Immobilien wieder verkaufen möchten, müssen im Blick haben, wie lange sie bereits im Besitz dieser sind. Davon hängt nämlich ab, ob der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden muss oder nicht.

Um steuerliche Abgaben zu minimieren oder gänzlich einzusparen, müssen beim Aktien- und Immobilienverkauf gewisse Fristen eingehalten werden.

Anfallende Steuern beim Immobilien- und Aktienverkauf

Die Spekulationssteuer wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet, wodurch sie, im Gegensatz zur Abgeltungssteuer, bei mehr als 25 Prozent liegen kann.

  • Vor 1999 betrug die Spekulationsfrist übrigens nur zwei Jahre. Die Verlängerung auf 10 Jahre ist dem immer knapper werdenden Wohnraum in den Metropolen geschuldet. Die neue Frist sollte das Spekulantentum im Immobilienbereich einschränken.

Auch für Gewinne aus Aktiengeschäften wird eine Steuer erhoben, die Abgeltungssteuer. Maximal 30,5 Prozent inklusive Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent) ziehen die Banken automatisch ab.

Für Aktien, die vor 2009 gekauft wurden, gibt es eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Das heißt, dass Gewinne aus solchen Aktien unbesteuert bleiben, wenn der Käufer sie mindestens ein Jahr in seinem Depot hat. Die Spekulationsfrist und auch die unterschiedlichen Steuersätze für Dividenden oder Kursgewinne wurden inzwischen abgeschafft. Für alle neuen Aktien oder Gewinne aus Finanzgeschäften wird die Abgeltungssteuer fällig.

  • Wenn Sie also solche alten Aktien in Ihrem Depot haben und nach 2009 dieselben Aktien noch einmal nachkaufen, werden bei einem neuerlichen Verkauf zunächst die alten, von der Steuer befreiten Aktien verkauft. Möchten Sie dies verhindern, benötigen Sie für die neuen Aktien ein neues Depot.

Szenarien / Berechnungsbeispiele:

Welche Kosten kommen aber auf den Verkäufer einer Immobilie zu, wenn er seinen vermieteten Besitz vor Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußert?

Stellen Sie sich vor, der Verkaufspreis für Ihre Immobilie liegt bei 280.000 Euro. Der damalige Anschaffungswert betrug 230.000 Euro und Sie haben noch 10.000 Euro für Reparaturen investiert. Es bleiben Ihnen also 40.000 Euro Gewinn aus dem Verkauf. Da Sie einen persönlichen Steuersatz von 35 Prozent haben (Basis ist Ihre Einkommenssteuererklärung), müssten Sie also 14.000 Euro Spekulationssteuer zahlen.

Die Spekulationssteuer kann umgangen werden. Hierzu müssen Sie die erworbene Immobilie nach dem Kauf für drei Jahre selbst nutzen. Dadurch verkürzt sich sozusagen die Frist und Sie können ihre Immobilie nach dieser Zeit verkaufen, ohne die Spekulationssteuer bezahlen zu müssen.

Selbst, wenn Sie Ihre Kinder ohne Erhebung eines Mietzinses in der Immobilie für diesen Zeitraum wohnen lassen, greift die Frist von drei Jahren. Allerdings müssen Sie während der Zeit noch Kindergeld für den Nachwuchs erhalten haben. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie beim Verkauf die Spekulationssteuer bezahlen.

Verkaufsgewinn reduzieren - Spekulationssteuer minimieren

Da sich die Spekulationssteuer auf den Gewinn eines Verkaufes bezieht, können Sie auch versuchen, diesen Verkaufsgewinn zu reduzieren und so auch den zu zahlenden Steuerbetrag. Dazu ist es notwendig, dass Sie verschiedene Dinge vom Gewinn abziehen, was durchaus möglich ist.

Zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören beispielsweise:

  • Kosten für Kauf/Verkauf der Immobilie
  • Notarkosten
  • Maklergebühren
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für Grundbucheintrag
  • Kosten für Werbung, Anzeigenschaltung
  • Kosten für Sachverständige (Erstellung Wertgutachten)
  • Kosten für Reparatur oder Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf. Diese Kosten müssen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent des Kaufpreises übersteigen.
  • Kosten für Energieausweis (nur bei Verkauf der Immobilie während der Spekulationsfrist)

Mit all diesen Ausgaben lässt sich der zu erwartende Verkaufsgewinn verringern und damit auch die Spekulationssteuer.

  • Sie müssen auch Steuern auf den Gewinn bezahlen, wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und diese verkaufen möchten.

Die Spekulationsfrist beim Verkauf von Wirtschaftsgütern im Detail

Werden Immobilien oder Wertpapiere innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, fällt die Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Für alltägliche Gebrauchsgegenstände erhebt die Finanzverwaltung keine Spekulationsfrist. Anders sieht es für Wirtschaftsgüter aus - dabei handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft.

Für welche Wirtschaftsgüter gilt welche Spekulationsfrist?

WirtschaftsgüterSpekulationsfrist
Häuser und Wohnungen (vermietet), Grundstücke (unbebaut)10 Jahre
Miteigentumsanteile an vermieteten Immobilien sowie Anteile an geschlossenen Immobilienfonds10 Jahre
Erbbaurecht10 Jahre
Antiquitäten, Oldtimer1 Jahr
Goldbarren, Goldmünzen, Münz- oder Briefmarkensammlungen, Edelmetalle, Edelsteine1 Jahr
Schmuck, Kunstgegenstände, Gemälde1 Jahr
  • Für Aktienverkäufe gilt seit dem Jahr 2009 keine Spekulationsfrist mehr. Die Gewinne aus den Aktienverkäufen zählen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

Die Spekulationsfrist - Beispiele

Ein Hausbesitzer möchte sein Haus nach ein paar Jahren wiederverkaufen, weil er aus beruflichen Gründen in ein anderes Bundesland ziehen muss.

Wenn der Verkäufer dieses Haus weniger als zehn Jahre besitzt, muss er auf den Verkaufsgewinn Steuern bezahlen. Es gibt aber auch Ausnahmen, bei denen keine Steuern auf den Verkaufsgewinn anfallen, obwohl die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht erreicht wurde.

Vor Ablauf der Spekulationsfrist fallen keine Steuern an, wenn:

  • das Haus vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde
  • die Wohnung vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde
  • die Immobilie im Jahr des Verkaufs oder in den vergangenen zwei Jahren ausschließlich selbst vom Verkäufer bewohnt wurde.
  • Der Gewinn aus dem Verkauf des Hauses muss bei der Steuererklärung in das Steuerformular Anlage "Sonstige Einkünfte" eingetragen werden, wenn der Reingewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft mindestens 600 Euro beträgt.

Für eine wertvolle Uhr gilt eine Spekulationsfrist von einem Jahr. Besitzt der Verkäufer diese Uhr schon länger als ein Jahr, kann er sie mit Gewinn verkaufen.

Für diesen Gewinn fallen keine Spekulationssteuern an, da die Frist von einem Jahr überschritten wurde. Anders sieht es aus, wenn sich die Uhr zum Beispiel nur neun Monate im Besitz des Verkäufers befand. Dann muss der Verkaufsgewinn versteuert werden.

Häufig gestellte Fragen

Regulär gilt der Tag, an dem der Käufer den Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben hat. Ab diesem Tag beginnt die zehnjährige Frist.

Es gibt keine Formel oder keinen festen Steuersatz, mit dem gerechnet werden kann. Im Finanzamt werden die Steuern mit dem persönlichen Steuersatz errechnet. Dieser Steuersatz kann bis zu 45% betragen.


Einzelnachweise

Kaindl, A.: Spekulationssteuer / Abgeltungssteuer
Ahlheim, Michael / Wenzel, Heinz-Dieter / Wiegard, Wolfgang: Steuerpolitik — Von der Theorie zur Praxis: Festschrift für Manfred Rose
Schulze, Eike / Stein, Anette / Fleschütz, Katja: Immobilien als Geldanlage
Grün, Willi H.: Mehr Geld verdienen mit Aktien
Krettek, Gerd: Das Wertpapiergeschäft: Basiswissen für Auszubildende und Einsteiger
Wirtschaftswoche, Band 58, Ausgaben 36-40
Borrosch, Friedrich: Lehrbuch Einkomenssteuer 2015/2016
Dittmann, Willi / Haderer, Dieter / Happe, Rüdiger: Einkommenssteuererklärung 2013/2014


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