Beim gewinnbringenden Verkauf von Wirtschaftsgütern fällt die sogenannte Spekulationssteuer oder auch "Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte" an, sofern die Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf nicht eingehalten wurde.

Im Falle eines Immobilienverkaufs beträgt diese Frist beispielsweise 10 Jahre. Andere Wirtschaftsgüter wie Oldtimer, Schmuck oder Edelmetalle können bereits nach einem Jahr spekulationssteuerfrei verkauft werden.

Spekulationssteuer berechnen

Um die Spekulationssteuer zu berechnen, werden neben dem Verkaufs- und Anschaffungspreis auch der persönliche Steuersatz und mögliche AfA-Beträge oder beim Verkauf anfallende Kosten berücksichtigt.

Es gibt keinen festen Steuersatz, mit dem die Spekulationssteuer ausgerechnet werden kann. Im Finanzamt werden die Steuern mit dem persönlichen Steuersatz errechnet. Dieser Steuersatz kann bis zu 45% betragen.

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Spekulationssteuer Definition

Die Spekulationssteuer ist im Grunde eine Einkommensteuer, die auf den Verkaufsgewinn aus einem privaten Geschäft fällig wird. Der mögliche Gewinn, der durch den Verkauf zustande kommt, muss mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden.

Für alltägliche Gebrauchsgegenstände erhebt die Finanzverwaltung keine Spekulationsfrist. Anders sieht es für Wirtschaftsgüter aus - dabei handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Zu jenen Wirtschaftgütern zählen Immobilien. Aber auch beim Verkauf von z. B. Oldtimern, Schmuck oder Gemälden fällt die Spekulationssteuer an.

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Spekulationsfristen Tabelle

Die Spekulationsfrist kann je nach Wirtschaftsgut 1 bis 10 Jahre betragen.

WirtschaftsgüterSpekulationsfrist
Häuser und Wohnungen (vermietet), Grundstücke (unbebaut)10 Jahre
Miteigentumsanteile an vermieteten Immobilien sowie Anteile an geschlossenen Immobilienfonds10 Jahre
Erbbaurecht10 Jahre
Antiquitäten, Oldtimer1 Jahr
Goldbarren, Goldmünzen, Edelmetalle, Münz- oder Briefmarken-
sammlungen, Edelsteine
1 Jahr
Schmuck, Kunstgegenstände, Gemälde1 Jahr

Der Gewinn aus dem Verkauf des Hauses muss bei der Steuererklärung in das Steuerformular Anlage "Sonstige Einkünfte" eingetragen werden, wenn der Reingewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft mindestens 600 Euro beträgt.

Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt 10 Jahre. Das bedeutet, dass ein Verkauf innerhalb dieses Zeitraums eine Steuerzahlung erfordert, vorausgesetzt die Immobilie wurde gewinnbringend veräußert.

Vor 1999 betrug die Spekulationsfrist nur zwei Jahre. Die Verlängerung auf 10 Jahre ist dem immer knapper werdenden Wohnraum in den Metropolen geschuldet. Die neue Frist sollte das Spekulantentum im Immobilienbereich einschränken.

Die Höhe der Spekulationssteuer für den Verkauf von Immobilien wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet, wodurch sie, im Gegensatz zur Abgeltungssteuer, bei mehr als 25 Prozent liegen kann.

  • Angenommen der Verkaufspreis für eine Immobilie liegt bei 280.000 Euro. Der damalige Anschaffungswert betrug 230.000 Euro und es wurden noch 10.000 Euro für Reparaturen investiert. Es bleiben also 40.000 Euro Gewinn aus dem Verkauf. Da ein persönlicher Steuersatz von 35 Prozent vorliegt (Basis ist die Einkommenssteuererklärung), müssten also 14.000 Euro Spekulationssteuer gezahlt werden.

Da sich die Spekulationssteuer auf den Gewinn eines Verkaufs bezieht, kann der Verkaufsgewinn reduziert werden, um den zu zahlenden Steuerbetrag zu minimieren. Dazu können verschiedene Posten vom Gewinn abgezogen werden.

Es gibt verschiedene Posten, die zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für:

  • Notar
  • Makler
  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbucheintrag
  • Anzeigenschaltung
  • Sachverständige
  • Wertgutachten
  • Reparatur
  • Modernisierung
  • Energieausweis

Mit all diesen Ausgaben lässt sich der zu erwartende Verkaufsgewinn verringern und damit auch die Spekulationssteuer.

  • Es müssen auch Steuern auf den Gewinn bezahlt werden, wenn eine Immobilie im Ausland verkauft wird.

Die Spekulationssteuer kann auch komplett umgangen werden, wenn man eine Immobilie verkauft, die man selbst genutzt hat.

  • Bei selbst genutzen Immobilien wird keine Spekulationssteuer fällig!

Hierzu muss die erworbene Immobilie nach dem Kauf für drei Jahre selbst genutzt werden. Dadurch verkürzt sich sozusagen die Frist und die Immobilie kann nach dieser Zeit verkauft werden, ohne die Spekulationssteuer bezahlen zu müssen.

Auch wenn eigene Kinder ohne Erhebung eines Mietzinses in der Immobilie für diesen Zeitraum wohnen, greift die Frist von drei Jahren. Allerdings muss während der Zeit Kindergeld bezogen werden.

Vor Ablauf der Spekulationsfrist fallen keine Steuern an, wenn:

  • das Haus vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde
  • die Wohnung vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde
  • die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den vergangenen zwei Jahren ausschließlich selbst vom Verkäufer bewohnt wurde.

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt aus steuerlicher Perspektive als Gewerbetreibender und muss daher den Gewinn aus den Immobilienverkäufen ebenfalls versteuern. Steuerlich liegt in diesem Fall ein gewerblicher Grundstückshandel vor, der unter die Gewerbesteuerpflicht fällt.

  • Nicht nur die Veräußerung der vierten Immobilie, sondern auch die Verkäufe der vorherigen drei Immobilien werden nachträglich zu Objekten des gewerblichen Grundstückshandels. Dadurch werden Steuernachzahlungen fällig.

Ein Objekt, das mindestens 5 Jahre vom Verkäufer selbst bewohnt wurde, wird in der Regel in der 3-Objekt-Grenze nicht berücksichtigt. Bei Personen, die als branchenkundig gelten und beispielsweise als Immobilienmakler oder Architekt tätig sind, kann diese Frist unter Umständen auch 10 Jahre betragen.

Objekte, die durch Erbschaft oder unentgeltlich im Rahmen einer Schenkung erworben wurden, fließen in die 3-Objekt-Grenze nicht mit ein.

Wer eine Immobilie erbt und sie verkaufen möchte, muss ebenfalls die Spekulationsfrist einhalten. Die Jahre, in denen der Erblasser die Immobilie besessen hat, werden dem Erben dabei angerechnet.

Auch wenn der Erblasser die Immobilie selbst entweder durchgängig oder im Jahr des Erbes und den zwei Jahren zuvor bewohnt hat, entfällt beim Verkauf des Objekts die Spekulationssteuer für den Erben.

  • Frau Müller erbt ein Haus von ihrem Vater, das dieser vor 5 Jahren erworben und in dieser Zeit nicht selbst bewohnt hat. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müsste Frau Müller die Immobilie nun entweder weitere 5 Jahre halten oder sie für 3 Jahre selbst bewohnen.

Spekulationssteuer bei Aktien

Für Aktienverkäufe gilt seit dem Jahr 2009 keine Spekulationsfrist mehr. Die Gewinne aus den Aktienverkäufen zählen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

  • Obwohl beim Verkauf von Aktien keine Spekulationssteuer mehr anfällt, muss der Aktienverkauf dennoch versteuert werden. Was es dabei zu beachten gibt, erfahren Sie hier.
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Einzelnachweise und Quellen

  1. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 23 Private Veräußerungsgeschäfte »
  2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 22 Arten der sonstigen Einkünfte »

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