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Beim gewinnbringenden Verkauf von Wirtschaftsgütern fällt die sogenannte Spekulationssteuer oder auch "Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte" an, sofern die Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf nicht eingehalten wurde.
Im Falle eines Immobilienverkaufs beträgt diese Frist beispielsweise 10 Jahre. Andere Wirtschaftsgüter wie Oldtimer, Schmuck oder Edelmetalle können bereits nach einem Jahr spekulationssteuerfrei verkauft werden.
Spekulationssteuer berechnen
Um die Spekulationssteuer zu berechnen, werden neben dem Verkaufs- und Anschaffungspreis auch der persönliche Steuersatz und mögliche AfA-Beträge oder beim Verkauf anfallende Kosten berücksichtigt.
Es gibt keinen festen Steuersatz, mit dem die Spekulationssteuer ausgerechnet werden kann. Im Finanzamt werden die Steuern mit dem persönlichen Steuersatz errechnet. Dieser Steuersatz kann bis zu 45% betragen.
Spekulationssteuer Definition
Die Spekulationssteuer ist im Grunde eine Einkommensteuer, die auf den Verkaufsgewinn aus einem privaten Geschäft fällig wird. Der mögliche Gewinn, der durch den Verkauf zustande kommt, muss mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden.
Für alltägliche Gebrauchsgegenstände erhebt die Finanzverwaltung keine Spekulationsfrist. Anders sieht es für Wirtschaftsgüter aus - dabei handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Zu diesen Wirtschaftgütern zählen beispielsweise Immobilien. Aber auch beim Verkauf von z. B. Oldtimern, Schmuck oder Gemälden fällt die Spekulationssteuer an.
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Spekulationsfristen Tabelle
Die Spekulationsfrist kann je nach Wirtschaftsgut 1 bis 10 Jahre betragen.
Eine Spekulationsfrist von 1 Jahr gilt für folgende Wirtschaftsgüter:
- Antiquitäten
- Oldtimer
- Goldbarren und -münzen
- Edelmetalle und Edelsteine
- Münz- oder Briefmarkensammlungen
- Schmuck, Kunstgegenstände und Gemälde
Diese Güter erfordern eine Spekulationsfrist von 10 Jahren:
- Häuser und Wohnungen (vermietet)
- Grundstücke (unbebaut)
- Miteigentumsanteile an vermieteten Immobilien
- Anteile an geschlossenen Immobilienfonds
- Erbbaurecht
Spekulationssteuer bei Immobilien
Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt 10 Jahre. Das bedeutet, dass ein Verkauf innerhalb dieses Zeitraums eine Steuerzahlung erfordert, vorausgesetzt die Immobilie wurde gewinnbringend veräußert.
Vor 1999 betrug die Spekulationsfrist nur zwei Jahre. Die Verlängerung auf 10 Jahre ist dem immer knapper werdenden Wohnraum in den Metropolen geschuldet. Die neue Frist sollte das Spekulantentum im Immobilienbereich einschränken.
Die Höhe der Spekulationssteuer für den Verkauf von Immobilien wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet, wodurch sie, im Gegensatz zur Abgeltungssteuer, bei mehr als 25 Prozent liegen kann.
Der Gewinn aus dem Verkauf des Hauses muss bei der Steuererklärung in das Steuerformular Anlage "Sonstige Einkünfte" eingetragen werden, wenn der Reingewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft mindestens 600 Euro beträgt.
- Angenommen der Verkaufspreis für eine Immobilie liegt bei 280.000 Euro. Der damalige Anschaffungswert betrug 230.000 Euro und es wurden 10.000 Euro für Reparaturen investiert. Es bleiben also 40.000 Euro Gewinn aus dem Verkauf. Da ein persönlicher Steuersatz von 35 Prozent vorliegt (Basis ist die Einkommenssteuererklärung), müssten also 14.000 Euro Spekulationssteuer gezahlt werden.
Spekulationssteuer bei Immobilien minimieren
Da sich die Spekulationssteuer auf den Gewinn eines Verkaufs bezieht, kann der Verkaufsgewinn reduziert werden, um den zu zahlenden Steuerbetrag zu minimieren. Dazu können verschiedene Posten vom Gewinn abgezogen werden. Zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören beispielsweise die Kosten für:
- Notar
- Makler
- Grunderwerbssteuer
- Grundbucheintrag
- Anzeigenschaltung
- Sachverständige
- Wertgutachten
- Reparatur
- Modernisierung
- Energieausweis
Mit all diesen Ausgaben lässt sich der zu erwartende Verkaufsgewinn verringern und damit auch die Spekulationssteuer. Es müssen auch Steuern auf den Gewinn bezahlt werden, wenn eine Immobilie im Ausland verkauft wird.
Spekulationssteuer bei Immobilien umgehen
Die Spekulationssteuer kann auch komplett umgangen werden, wenn man eine Immobilie verkauft, die man selbst genutzt hat. Bei selbst genutzen Immobilien wird keine Spekulationssteuer fällig.
Hierzu muss die erworbene Immobilie nach dem Kauf für drei Jahre selbst genutzt werden. Die Immobilie kann nach dieser Zeit verkauft werden, ohne dass Spekulationssteuer gezahlt werden muss.
Auch wenn eigene Kinder ohne Erhebung eines Mietzinses in der Immobilie für diesen Zeitraum wohnen, greift die Frist von drei Jahren. Allerdings muss während der Zeit Kindergeld bezogen werden.
Vor Ablauf der Spekulationsfrist fallen keine Steuern an, wenn:
- das Haus vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde,
- die Wohnung vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde
- oder die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den vergangenen zwei Jahren ausschließlich selbst vom Verkäufer bewohnt wurde.
3-Objekt-Grenze bei Immobilien
Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt aus steuerlicher Perspektive als Gewerbetreibender und muss daher den Gewinn aus den Immobilienverkäufen ebenfalls versteuern. Steuerlich liegt in diesem Fall ein gewerblicher Grundstückshandel vor, der unter die Gewerbesteuerpflicht fällt.
Nicht nur die Veräußerung der vierten Immobilie, sondern auch die Verkäufe der vorherigen drei Immobilien werden nachträglich zu Objekten des gewerblichen Grundstückshandels. Dadurch werden Steuernachzahlungen fällig. Ein Objekt, das mindestens 5 Jahre vom Verkäufer selbst bewohnt wurde, wird in der Regel in der 3-Objekt-Grenze nicht berücksichtigt.
Bei Personen, die als branchenkundig gelten und beispielsweise als Immobilienmakler oder Architekt tätig sind, kann diese Frist unter Umständen auch 10 Jahre betragen. Objekte, die durch Erbschaft oder unentgeltlich im Rahmen einer Schenkung erworben wurden, fließen in die 3-Objekt-Grenze nicht mit ein.
Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien
Wer eine Immobilie erbt und sie verkaufen möchte, muss ebenfalls die Spekulationsfrist einhalten. Die Jahre, in denen der Erblasser die Immobilie besessen hat, werden dem Erben dabei angerechnet. Auch wenn der Erblasser die Immobilie selbst entweder durchgängig oder im Jahr des Erbes und den zwei Jahren zuvor bewohnt hat, entfällt beim Verkauf des Objekts die Spekulationssteuer für den Erben.
- Frau Müller erbt ein Haus von ihrem Vater, das dieser vor 5 Jahren erworben und in dieser Zeit nicht selbst bewohnt hat. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müsste Frau Müller die Immobilie nun entweder weitere 5 Jahre halten oder sie für 3 Jahre selbst bewohnen.
Spekulationssteuer bei Aktien
Für Aktienverkäufe gilt seit dem Jahr 2009 keine Spekulationsfrist mehr. Die Gewinne aus den Aktienverkäufen zählen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer gilt nicht für alle Kapitalanlagen. Spekulationssteuer fällt nur an, wenn bestimmte Vermögenswerte verkauft werden, die innerhalb des gehaltenen Zeitraums an Wert gestiegen sind. Dazu gehören beispielsweise Immobilien, wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb gewinnbringend verkauft werden. Andere Kapitalanlagen wie beispielsweise Sparguthaben oder Lebensversicherungen sind nicht von der Spekulationssteuer betroffen.
Die Spekulationssteuer wird nicht automatisch abgeführt. Es liegt in der Verantwortung des Steuerpflichtigen, Spekulationsgewinne in der Steuererklärung selbstständig anzugeben und entsprechende Steuerzahlungen zu leisten.
Wer Spekulationsgewinne nicht oder nur unvollständig angibt, riskiert, dass Nachzahlungen gefordert oder Strafzahlungen verhängt werden. Daher sollten alle Spekulationsgeschäfte sorgfältig dokumentiert werden. Es empfiehlt sich, im Zweifelsfall einen Steuerberater zurate zu ziehen.
Ja, Verluste aus Spekulationsgeschäften können steuerlich geltend gemacht werden. Sie können mit Gewinnen aus anderen Spekulationsgeschäften verrechnet werden und somit die Steuerlast reduzieren. Dafür sollten die Verluste in der Steuererklärung sorgfältig dokumentiert werden und innerhalb bestimmter Fristen geltend gemacht werden. Auch hier kann im Zweifelsfall die Beratung durch einen Steuerberater helfen, um die steuerlichen Möglichkeiten vollständig auszuschöpfen und Fehler zu vermeiden.
Die Spekulationssteuer wird im Gegensatz zur Einkommensteuer oder der Umsatzsteuer, nur auf Gewinne aus bestimmten Kapitalanlagen erhoben wird. Außerdem handelt es sich bei der Spekulationssteuer nicht um eine Quellensteuer, das heißt, sie wird nicht automatisch bei der Auszahlung von Kapitalerträgen abgezogen, sondern muss durch den Steuerpflichtigen selbstständig abgeführt und in der Steuererklärung angegeben werden.
Einzelnachweise und Quellen
- Bundesministerium der Justiz: § 23 Private Veräußerungsgeschäfte »
- Bundesministerium der Justiz: § 22 Arten der sonstigen Einkünfte »
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