Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um einen umgangssprachlichen Begriff, der für die "Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte" benutzt wird. Privatpersonen, die z.B. Immobilien wieder verkaufen möchten, müssen im Blick haben, wie lange sie bereits im Besitz dieser sind.

Davon hängt ab, ob der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden muss, also der Spekulationssteuer unterliegt, oder nicht.


Spekulationssteuer Rechner

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Spekulationssteuer Definition

Die Spekulationssteuer ist im Grunde eine Einkommensteuer, die auf den Verkaufsgewinn aus einem privaten Geschäft fällig wird. Der mögliche Gewinn, der durch den Verkauf zustande kommt, muss mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden.

Für alltägliche Gebrauchsgegenstände erhebt die Finanzverwaltung keine Spekulationsfrist. Anders sieht es für Wirtschaftsgüter aus - dabei handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Zu jenen Wirtschaftgütern zählen Immobilien. Aber auch beim Verkauf von z.B. Oldtimern, Schmuck oder Gemälden fällt die Spekulationssteuer an.

  • Für Aktienverkäufe gilt seit dem Jahr 2009 keine Spekulationsfrist mehr. Die Gewinne aus den Aktienverkäufen zählen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

Die Spekulationsfrist kann je nach Wirtschaftsgut 1-10 Jahre betragen.

WirtschaftsgüterSpekulationsfrist
Häuser und Wohnungen (vermietet), Grundstücke (unbebaut)10 Jahre
Miteigentumsanteile an vermieteten Immobilien sowie Anteile an geschlossenen Immobilienfonds10 Jahre
Erbbaurecht10 Jahre
Antiquitäten, Oldtimer1 Jahr
Goldbarren, Goldmünzen, Münz- oder Briefmarkensammlungen, Edelmetalle, Edelsteine1 Jahr
Schmuck, Kunstgegenstände, Gemälde1 Jahr

Der Gewinn aus dem Verkauf des Hauses muss bei der Steuererklärung in das Steuerformular Anlage "Sonstige Einkünfte" eingetragen werden, wenn der Reingewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft mindestens 600 Euro beträgt.

  • Es gibt keinen festen Steuersatz, mit dem die Spekulationssteuer ausgerechnet werden kann. Im Finanzamt werden die Steuern mit dem persönlichen Steuersatz errechnet. Dieser Steuersatz kann bis zu 45% betragen.
spekulationssteuer

Spekulationssteuer bei Immobilien

Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt 10 Jahre. Das bedeutet, dass ein Verkauf innerhalb des Zeitraums eine Steuerzahlung erfordert, vorausgesetzt die Immobilie wurde gewinnbringend veräußert.

  • Vor 1999 betrug die Spekulationsfrist nur zwei Jahre. Die Verlängerung auf 10 Jahre ist dem immer knapper werdenden Wohnraum in den Metropolen geschuldet. Die neue Frist sollte das Spekulantentum im Immobilienbereich einschränken.

Die Spekulationssteuer Höhe für den Verkauf von Immobilien wird nach dem individuellen Steuersatz berechnet, wodurch sie, im Gegensatz zur Abgeltungssteuer, bei mehr als 25 Prozent liegen kann.

  • Angenommen der Verkaufspreis für eine Immobilie liegt bei 280.000 Euro. Der damalige Anschaffungswert betrug 230.000 Euro und es wurden noch 10.000 Euro für Reparaturen investiert. Es bleiben also 40.000 Euro Gewinn aus dem Verkauf. Da ein persönlicher Steuersatz von 35 Prozent vorliegt (Basis ist die Einkommenssteuererklärung), müssten also 14.000 Euro Spekulationssteuer gezahlt werden.

Spekulationssteuer minimieren oder umgehen

Da sich die Spekulationssteuer auf den Gewinn eines Verkaufs bezieht, kann der Verkaufsgewinn reduziert werden, um den zu zahlenden Steuerbetrag zu minimieren. Dazu können verschiedene Posten vom Gewinn abgezogen werden.

Es gibt verschiedene Posten, die zu den abzugsfähigen Ausgaben gehören. Zum Beispiel:

  • Kosten für Kauf/Verkauf der Immobilie
  • Notarkosten
  • Maklergebühren
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für Grundbucheintrag
  • Kosten für Werbung, Anzeigenschaltung
  • Kosten für Sachverständige (Erstellung Wertgutachten)
  • Kosten für Reparatur oder Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf. Diese Kosten müssen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent des Kaufpreises übersteigen.
  • Kosten für Energieausweis (nur bei Verkauf der Immobilie während der Spekulationsfrist)

Mit all diesen Ausgaben lässt sich der zu erwartende Verkaufsgewinn verringern und damit auch die Spekulationssteuer.

  • Es müssen auch Steuern auf den Gewinn bezahlt werden, wenn eine Immobilie im Ausland verkauft wird.

Die Spekulationssteuer kann auch komplett umgegangen werden, wenn man eine Immobilie verkauft, die man selbst genutzt hat.

  • Bei selbst genutzen Immobilien wird keine Spekulationssteuer fällig!

Hierzu muss die erworbene Immobilie nach dem Kauf für drei Jahre selbst genutzt werden. Dadurch verkürzt sich sozusagen die Frist und die Immobilie kann nach dieser Zeit verkauft werden, ohne die Spekulationssteuer bezahlen zu müssen.

Selbst, wenn eigene Kinder ohne Erhebung eines Mietzinses in der Immobilie für diesen Zeitraum wohnen, greift die Frist von drei Jahren. Allerdings muss während der Zeit Kindergeld bezogen werden.

Vor Ablauf der Spekulationsfrist fallen keine Steuern an, wenn:

  • das Haus vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde
  • die Wohnung vom Verkäufer ausschließlich selbst bewohnt wurde
  • die Immobilie im Jahr des Verkaufs oder in den vergangenen zwei Jahren ausschließlich selbst vom Verkäufer bewohnt wurde.


Einzelnachweise und Quellen

  1. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 23 Private Veräußerungsgeschäfte »
  2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: § 22 Arten der sonstigen Einkünfte »

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