Wer eine Immobilie als Geldanlage und Renditeobjekt erwirbt, darf Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht unmittelbar als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Die Abschreibung muss nach den Vorgaben der AfA (Absetzung für Abnutzung) geschehen, also über den gesamten Zeitraum der voraussichtlichen Nutzungsdauer hinweg.

Aufwendungen die der Erhaltung einer Immobilie dienen, können hingegen sofort geltend gemacht werden. Rechtsgrundlage bildet § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommenssteuergesetz (EStG).


Was fällt unter anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Zu den Erhaltungskosten, die durch die gesetzliche Regelung in Herstellungskosten verwandelt werden zählen vor allem all jene baulichen Maßnahmen, mit deren Hilfe Schäden oder Mängel an der Immobilie beseitigt werden.

Zudem gehören zu diesen Maßnahmen jede, durch die ein Gebäude wieder in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird oder durch die es einen höheren Qualitätsstandard erhält.

Vor allem die folgenden Baumaßnahmen fallen in diesen Bereich:

  • Instandsetzung oder Erneuerung von Elektro- oder Sanitäranlagen
  • Erneuerung oder Instandsetzung von Heizungsanlagen
  • Instandsetzung von Fußbodenbelägen
  • Erneuerung von Fenstern
  • Instandsetzung des Daches
  • Fassadenverkleidung mit dem Ziel der Verbesserung der energetische Werte
  • Schönheitsreparaturen (z. B. Maler- und Tapezierarbeiten an Wänden, Decken oder Heizkörpern)

Durch die nicht vorhandene Möglichkeit des sofortigen Abzugs der als anschaffungsnahe Herstellungskosten definierten Aufwendungen entsteht eine für den Steuerpflichtigen negative Situation, da sich die Baumaßnahmen dadurch steuerschädlich auswirken.

3 Jahresfrist für anschaffungsnahe Herstellungskosten

Die eben aufgezählten Baumaßnahmen zur Erhaltung eines Gebäudes können als Erhaltungskosten eigentlich sofort steuerlich geltend gemacht werden.

Das gilt allerdings nicht, wenn die entsprechenden Maßnahmen bereits innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb durchgeführt werden und mehr als 15 % des ursprünglichen Anschaffungswertes betragen. Dann handelt es sich um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nicht geltend gemacht werden dürfen.

  • Wer also eine erworbene Immobilie zu früh durch die genannten Maßnahmen erhält und dem dadurch anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen, ist steuerrechtlich im Nachteil. Es werden die Eigentümer besser behandelt, die ihre Immobilie in den ersten drei Jahren lieber in einem unsachgemäßen Zustand belassen und sie so vermieten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Berechnung der 3 Jahresfrist

Wer beispielsweise eine Immobilie im Dezember 2018 erwirbt, muss mit Modernisierungsmaßnahmen bis zum Ende des Jahres 2021 warten. Erst die nach diesem Zeitraum durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen sind sofort abzugsberechtigt.

Sind Erhaltungsmaßnahmen zu einem früheren Zeitpunkt dringend angezeigt, ist dies nachteilig für den Eigentümer, da es keine Ausnahmen von der Frist gibt.

Beispiel für anschaffungsnahe Herstellungskosten

Das folgende Beispiel kann verdeutlichen, wie anschaffungsnahe Herstellungskosten berechnet werden.

Ein Investor erwirbt ein Wohn- und Geschäftshaus (Nutzung zu je 50 %) zum Kaufpreis von 750.000 €. Davon entfallen 500.000 € auf das Gebäude, 250.000 € auf den gewerblichen Teil. Es folgt eine Renovierung des vorhandenen Ladengeschäfts (Kosten in Höhe von 50.000 €). Auch die Wohnung wird renoviert (Kosten von 10.000 €).

Die Folge dieser Renovierungsarbeiten besteht darin, dass die Sanierung des Ladengeschäfts nicht sofort abzugsfähig ist, obwohl der Gesamtaufwand die Schwelle von 15 % nicht erreicht.

Der Grund hierfür ist die Regelung, dass die Aufwendungen sich auf den entsprechenden Anschaffungswert des jeweiligen Gebäudeteils beziehen und nicht auf den Gesamtaufwand des Kaufes.

Da 50.000 dividiert durch 250.000 als Ergebnis 20 % ergibt, ist die 15 %- Schwelle überschritten. Die Aufwendungen für die Renovierung der Wohnung beträgt dagegen nur 4 % (10.000 : 250.000 = 4 %) und dürfen sofort abgezogen werden.


Quellen

Einkommenssteuergesetz (EStG) § 6 »
von Sicherer, Klaus: Bilanzierung im Handels- und Steuerrecht »


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