Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer. Jeder Hausbesitzer in Deutschland muss sie bezahlen. Sie wird auf das Eigentum sowie die Bebauung von einem Grundstück erhoben.

Die Höhe dieser Steuer ist nicht einheitlich, sondern wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.

Für Eigentum in der Land- und Forstwirtschaft gilt ein spezieller Hebesatz für die Grundsteuer.


Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird rechtlich im Grundsteuergesetz beschrieben. Das Gesetz legt fest, dass Gemeinden in Deutschland auf Grundstücke eine Grundsteuer erheben dürfen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein bebautes, unbebautes oder landwirtschaftlich genutztes Grundstück handelt.

Die Abgabe wird in der Bundesrepublik sowohl auf das Eigentum an Grundstücken als auch auf deren Bebauung erhoben.

  • Die Grundsteuer wird auch als Substanzsteuer bezeichnet, weil eben nicht nur das bloße Eigentum für die Besteuerung herangezogen wird, sondern auch dessen Nutzung (Substanz).

Es gibt zwei Grundsteuerarten - Grundsteuer A und B. Die Grundsteuer A (agrarisch) bezieht sich auf Grundstücke, die für die Landwirtschaft genutzt werden. Die Grundsteuer B (baulich) bezieht sich auf bebaute oder bebaubare Grundstücke.

Grundsteuer

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SchritteVorgang
Schritt 1Das zuständige Finanzamt legt einen Einheitswert für die Grundstücke fest.
Schritt 2Aus dem Einheitswert wird anteilig die Grundsteuermesszahl gewonnen.
Schritt 3Die Jahresgrundsteuer wird aus dem Produkt von Hebesatz und Grundsteuermesszahl gewonnen.

Jeder Grundeigentümer muss alle drei Monate Grundsteuer bezahlen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Grundlage für diese Besteuerung ist der Einheitswert. Dieser wird in einem komplizierten Verfahren vom Finanzamt festgestellt. Ziel ist, dass der Einheitswert dem realistischen Wert des Grundeigentums entspricht.

  • Im niedersächsischen Oldenburg beträgt der Hebesatz 430 %. Eine Person besitzt ein unbebautes Grundstück, für welches das Finanzamt den Einheitswert von 10.000 Euro festgelegt hat.

3,5 Promille von 10.000 Euro= 35 Euro.
430 Prozent von 35 Euro = 150,5 Euro.

Die jährliche Grundsteuer beträgt also 150,50 Euro. Da die Abgabe vierteljährlich zu entrichten ist, müssen alle drei Monate 37,62 Euro gezahlt werden.

Einheitswert

Grundsteuer Höhe

Die Gemeinden legen die Höhe der Grundsteuer mittels eines Hebesatzes individuell fest.

Maßgeblich für die Ermittlung sind:

  • der Grund und Boden
  • die Erträge, die man über den Grund und Boden gewinnen kann (insbesondere über hier vorhandene Betriebsstätten)
  • die Sachwerte (Substanz), die sich auf dem Grundeigentum befinden
  • Pro Kopf zahlt jeder Deutsche durchschnittlich 134,02 Euro jährlich für die Grundsteuer B. Der durchschnittliche Hebesatz der Gemeinden liegt bei 410 Prozent.

Insbesondere in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg ist der Hebesatz besonders hoch - in der Bundeshauptstadt liegt er sogar jenseits der Marke von 800 Prozent.

Grundsteuer umlagefähig

Die Grundsteuer wird vom Gesetzgeber als umlagefähig charakterisiert. Das bedeutet, die Steuer darf an die Mieter weitergereicht werden. Im besten Fall ist der Besitzer also nicht dazu gezwungen, die Abgabe eigenständig zu tragen.

Grundsätzlich wird eine entsprechende Abrechnung für die Grundsteuer von Personen erstellt, die ihr Grundeigentum nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Die einzige Bedingung hierfür ist, dass in den Mietverträgen eine Klausel enthalten ist, welche die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter vorsieht. Das ist bei fast allen Standardmietverträgen der Fall.

Vermietete WohnflächeUmlagehöhe der Abgabe auf die Mieter
100 Prozent vermietetKomplette Abgabe darf umgelegt werden.
Vermieter wohnt in der ImmobilieVermieter muss anteilig nach der Wohnfläche die Grundsteuer selbst zahlen.
100 Prozent privat genutztKeine Umlage möglich.

Grundsteuer absetzen

Die Grundsteuer kann lediglich von Vermietern bei der Steuer abgesetzt werden. Eigentümer können diesen Posten nicht steuerlich geltend machen, da sie die Immobilie selbst nutzen und dadurch keine Einkünfte generieren.

Falls aber Einkünfte durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden, kann die Grundsteuer bei der jährlichen Einkommensteuererklärung unter den Werbungskosten angegeben werden.

  • In diesem Artikel erfahren Sie, was Werbungskosten sind und, wie Sie mit Hilfe von Werbungskosten Steuern sparen können!
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Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die Grundsteuer reformiert werden muss. Sie verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz im Grundgesetz - die Grundsteuer sei veraltet und als Bemessungsgrundlage gelten Werte für Häuser, die teilweise mehr als 80 Jahre alt sind. Daher solle die Bundesregierung eine Reform auf den Weg bringen, für die 2019 eine Einigung erreicht wurde.

  • Bei einem Modell zur Grundsteuer soll die Höhe davon abhängig gemacht werden, wie hoch der Wert des Bodens und die durchschnittliche Miete ist.
  • Das Bundesland Bayern schlägt bereits ein anderes Modell vor: Hier soll die Grundsteuer darüber ermittelt werden, wie groß die Fläche ist, auf der eine Immobilie steht - und zwar unabhängig vom, Standort.
  • Die neue Grundsteuer ab 2025 wird bundesweit einheitlich geregelt sein. Trotzdem dürfen aber die Bundeslänger eigene Modelle entwickeln. Die Kommunen können dann jeweils nochmal am Hebesatz schrauben und damit auch die Höhe der Grundsteuer verändern. Die Frage für jeden Hausbesitzer oder Vermieter bleibt aber bis zum Inkrafttreten des neuen Grundsteuergesetzes, ob die Grundsteuer steigen oder fallen wird. Nach der Einigung ist das leider bislang unklar.

Unterschied Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Häufig werden die Begriffe Grundsteuer und Grunderwerbsteuer verwechselt. Die Grundsteuer ist eine Gebühr, die regelmäßig entrichtet werden muss. Meist wird die Grundsteuer vierteljährlich, zwei Mal oder in Form einer Jahresgebühr abgehoben. Die Grunderwerbsteuer wird hingegen nur einmalig fällig, wenn eine Immobilie käuflich erworben wird. Die Höhe der Steuer für den Grunderwerb unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.

GrundsteuerGrunderwerbsteuer
regelmäßige Gebührmuss nur einmal bezahlt werden
Hebesatz wird von Stadt/Gemeinde vorgegebenHöhe der Steuer variiert je nach Bundesland
für die Bemessung zählt die Grundstücksgröße bzw. der Wert des GrundstücksSteuer wird auf den Verkaufswert berechnet
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Aktualisiert am 22.08.2019 von


Einzelnachweise und Quellen

  1. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Grundsteuergesetz
  2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Grundsteuergesetz (GrStG)
    § 13 Steuermeßzahl und Steuermeßbetrag
  3. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Bewertungsgesetz (BewG)
    § 19 Feststellung von Einheitswerten
  4. Bundeszentrale für politische Bildung: Einheitswert 

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