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Grundsteuer berechnen
- Erfragen Sie den Einheitswert und die Grundsteuermesszahl beim Finanzamt.
- Finden Sie den Grundsteuerhebesatz Ihrer Gemeinde heraus, beispielsweise durch eine Internetsuche oder beim Finanzamt.
- Multiplizieren Sie die Grundsteuermesszahl mit dem Hebesatz. Das Ergebnis ist die jährliche Grundsteuer.
- Teilen Sie die jährliche Grundsteuer durch 4, da die Grundsteuer vierteljährlich entrichtet wird.
Die neue Grundsteuer
Informationen zur aktuellen Grundsteuer erhalten Sie hier:
Die neue GrundsteuerJeder Grundeigentümer muss alle drei Monate Grundsteuer bezahlen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Sie wird auf das Eigentum sowie die Bebauung von einem Grundstück erhoben.
Die Höhe dieser Steuer ist nicht einheitlich, sondern wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Für Eigentum in der Land- und Forstwirtschaft gilt ein spezieller Hebesatz für die Grundsteuer.
Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer und zählt zu den Realsteuern, da sie lediglich an das Besteuerungsobjekt und nicht an die finanziellen Verhältnisse des Steuerschuldners geknüpft ist.
Grundsteuer berechnen lassen
Mit unserem Grundsteuer Onlinerechner lässt sich schnell und ohne Fachwissen die Höhe der Grundsteuer ermitteln. Sie müssen lediglich den ungefähren Kaufpreis Ihrer Immobilie und Ihre Stadt kennen.
Wie wird die Höhe der Grundsteuer festgelegt?
Die Höhe der Grundsteuer wird durch die Gemeinde festgelegt. Um ihre Berechnung nachvollziehen zu können, sind vor allem folgende Fachbegriffe relevant:
Einheitswert
Der Grundsteuerwert (früher: Einheitswert) bildet die Grundlage der Berechnung der Grundsteuer. Er wird vom Finanzamt auf Basis der neuen Bewertungsregeln der Grundsteuerreform festgestellt.
Art des Grundbesitzes
Die Art des Grundbesitzes beschreibt, ob es sich bei dem Grundbesitz um ein unbebautes Grundstück, ein Einfamilienhaus oder eine andere Immobilie handelt.
Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl wird durch die Art des Grundbesitzes und den Grundsteuerwert bestimmt. Nach dem Bundesmodell beträgt sie für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum einheitlich 0,31 Promille des Grundsteuerwerts; für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke gilt 0,34 Promille. Einzelne Bundesländer können abweichende Steuermesszahlen festlegen.
Hebesatz
Der Hebesatz wird ebenfalls durch die Gemeinde festgelegt. In Großstädten liegt der durchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B inzwischen bei über 500 Prozent, in ländlichen Regionen sind Werte unter 300 Prozent möglich.
Jahresgrundsteuer
Die Jahresgrundsteuer ist schließlich das Produkt von Hebesatz und Grundsteuermesszahl.
Grundsteuer
Da die Grundsteuer vierteljährlich entrichtet wird, wird die Jahresgrundsteuer anschließend durch 4 geteilt. Das Ergebnis davon wird einmal alle drei Monate als Grundsteuer fällig.
Beispiel: So wird die Grundsteuer berechnet
Hinweis: Das folgende Rechenbeispiel orientiert sich noch am alten Recht (Einheitswerte). Ab 2025 gilt die reformierte Berechnung auf Basis neuer Grundsteuerwerte (Stichtag: 1. Januar 2022).
Im niedersächsischen Oldenburg beträgt der Hebesatz 430 Prozent. Eine Person besitzt ein unbebautes Grundstück, für welches das Finanzamt den Einheitswert von 10.000 Euro festgelegt hat.
Die Grundsteuermesszahl beträgt in diesem Fall 3,5 Promille des Einheitswertes, also 35 Euro.
Für die jährliche Grundsteuer multipliziert man den Hebesatz von 430 Prozent mit der Grundsteuermesszahl von 35 Euro. Die jährliche Grundsteuer liegt also bei 150,50 Euro.
Da die Abgabe vierteljährlich zu entrichten ist, müssen alle drei Monate 37,62 Euro Grundsteuer gezahlt werden.
Hinweis: Das Rechenbeispiel basiert noch auf den alten Einheitswerten. Ab dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuerreform: Die Berechnung erfolgt seitdem auf Basis neu ermittelter Grundsteuerwerte (Stichtag: 1. Januar 2022), nicht mehr auf Einheitswerten aus den Jahren 1964 bzw. 1935.
Beispielrechnung
- Hebesatz: 430 %
- Einheitswert: 10.000 €
- Grundsteuermesszahl: 35 €
- Jahresgrundsteuer: 150,50 €
- Grundsteuer: 37,62 €
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Die Grundsteuer wird vom Gesetzgeber als umlagefähig charakterisiert. Das bedeutet, die Steuer darf an die Mieter weitergereicht werden. Im besten Fall ist der Besitzer also nicht dazu gezwungen, die Abgabe eigenständig zu tragen.
Wichtig für Vermieter im Jahr 2026: Da die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 erst im Laufe des Jahres 2026 erstellt wird, erhalten Mieter die neue Grundsteuer in der Regel erstmals in dieser Abrechnung. Steigt die Grundsteuer durch angepasste Hebesätze, erhöht sich damit auch die Warmmiete.
Grundsätzlich wird eine entsprechende Abrechnung für die Grundsteuer von Personen erstellt, die ihr Grundeigentum nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Die einzige Bedingung hierfür ist, dass in den Mietverträgen eine Klausel enthalten ist, welche die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter vorsieht. Das ist bei fast allen Standardmietverträgen der Fall.
100 Prozent vermietet
- Wohnfläche wird vollständig vermietet
- Die komplette Abgabe darf durch den Vermieter auf die Mieter umgelegt werden.
Vermieter wohnt in Immobilie
- Teile der Wohnfläche werden vermietet
- Der Vermieter muss anteilig nach der Wohnfläche die Grundsteuer selbst zahlen.
Nicht vermietet
- Wohnfläche wird vollständig privat genutzt
- Der Eigentümer kann die Grundsteuer nicht umlegen und muss sie selbst zahlen.
Die Zukunft der Grundsteuer
Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entschieden, dass die Grundsteuer reformiert werden muss. Sie verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz im Grundgesetz. Die Grundsteuer sei veraltet und als Bemessungsgrundlage gelten Werte für Häuser, die teilweise mehr als 80 Jahre alt sind. Beispielsweise stammen die Einheitswerte, die der Berechnung der Grundsteuer zugrunde liegen, aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer bzw. 1935 für die neuen Bundesländer.
Daher solle die Bundesregierung eine Reform auf den Weg bringen, für die 2019 eine Einigung erreicht wurde. Im neuen Modell zur Grundsteuer soll die Höhe davon abhängig gemacht werden, wie hoch der Wert des Bodens und die durchschnittliche Miete sind. Das Bundesland Bayern schlägt bereits ein anderes Modell vor: Hier soll die Grundsteuer darüber ermittelt werden, wie groß die Fläche ist, auf der eine Immobilie steht - und zwar unabhängig vom Standort.
Die neue Grundsteuer ab 2025 ist bundesweit einheitlich geregelt.
Zum Bundesmodell hat der Bundesfinanzhof (BFH) am 10. Dezember 2025 in drei Musterverfahren entschieden, dass die Verwendung pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte verfassungsrechtlich zulässig ist. Über die Verfassungsmäßigkeit der verschiedenen Ländermodelle – etwa in Bayern oder Baden-Württemberg – will der BFH voraussichtlich im Jahr 2026 entscheiden. Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler bereiten zudem Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe vor. Trotzdem dürfen die Bundeslänger eigene Modelle entwickeln. Die Kommunen können dann jeweils Einfluss auf den Hebesatz nehmen und damit auch die Höhe der Grundsteuer verändern. Seit dem Inkrafttreten des neuen Grundsteuergesetzes zum 1. Januar 2025 zeigt sich, dass die Grundsteuer je nach Kommune und Bundesland unterschiedlich ausfällt – in vielen Fällen kam es zu Veränderungen der Hebesätze.
Im Jahr 2026 bleibt die Berechnungsgrundlage selbst unverändert. Eigentümer sollten jedoch neu zugestellte Bescheide sorgfältig prüfen, da sich die Höhe der Grundsteuer durch eine kommunale Hebesatzänderung verändern kann. Wer einen auffällig falschen Grundsteuerwertbescheid erhalten hat – etwa wegen falsch erfasster Flächen, Nutzungsart oder Bodenrichtwert – kann dagegen Einspruch einlegen.
Die Ursprünge der Grundsteuer
Eine erste Form der Grundsteuer gab es in Deutschland bereits im Mittelalter. Damals galt der Grund und Boden als eine der wichtigsten Wirtschaftsgrundlagen. Landbesitzer und Bauern zahlten daher von den Erträgen ihres Grundstücks Abgaben (den sogenannten Grundzehnt) - an Kirche und Grundherren.
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Häufige Fragen zum Thema Grundsteuer
Die Grundsteuer kann lediglich von Vermietern bei der Steuer abgesetzt werden. Eigentümer können diesen Posten nicht steuerlich geltend machen, da sie die Immobilie selbst nutzen und dadurch keine Einkünfte generieren.
Falls aber Einkünfte durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden, kann die Grundsteuer bei der jährlichen Einkommensteuererklärung unter den Werbungskosten angegeben werden.
Häufig werden die Begriffe Grundsteuer und Grunderwerbsteuer verwechselt. Die Grundsteuer ist eine Gebühr, die regelmäßig entrichtet werden muss. Meist wird die Grundsteuer vierteljährlich, zwei Mal oder in Form einer Jahresgebühr abgehoben.
Die Grunderwerbsteuer wird hingegen nur einmalig fällig, wenn eine Immobilie käuflich erworben wird. Die Höhe der Steuer für den Grunderwerb unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Die Grundsteuer A (für: agrarisch) ist für die Land- und Forstwirtschaft vorgesehen. Für Privatpersonen ist daher vor allem die Grundsteuer B (für: baulich) relevant. Sie gilt für Grundbesitz, der bebaut werden kann, aber nicht landwirtschaftlich genutzt wird.
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Einzelnachweise und Quellen
- Bundesministerium der Justiz: Grundsteuergesetz →
- Bundesministerium der Justiz: Grundsteuergesetz (GrStG) § 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag →
- Bundesministerium der Justiz: Bewertungsgesetz (BewG) § 19 Feststellung von Einheitswerten →
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