Die wichtigsten Fakten

  • Jeder Hausbesitzer muss in Deutschland Grundsteuer bezahlen.
  • Die Grundsteuer wird auf das Eigentum sowie die Bebauung von Grundstücken erhoben.
  • Die Grundsteuer gilt als Substanzsteuer.
  • Die Höhe der Grundsteuer ist nicht einheitlich, sondern wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.
  • Für Eigentum in der Land- und Forstwirtschaft gilt ein spezieller Grundsteuer-Hebesatz.

Was ist die Grundsteuer?

Die Abgabe wird in der Bundesrepublik sowohl auf das Eigentum an Grundstücken als auch auf deren Bebauung erhoben.

Man spricht deshalb auch davon, dass es sich bei der Abgabe um eine Substanzsteuer handelt, weil eben nicht nur das bloße Eigentum für die Besteuerung herangezogen wird, sondern auch dessen Nutzung (Substanz).

Grundsteuer  - welche gibt es und wie hoch ist sie?

Dies lässt sich nicht vereinheitlicht sagen. Dies hat zwei Gründe:

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  • Es gibt zwei Grundsteuerarten - A und B.
  • Die Gemeinden legen die Grundsteuer mittels eines Hebesatzes individuell fest.

Interessant ist für die meisten Menschen Variante B, denn diese bezieht sich auf bebaute und bebaubare Grundstücke. Die Variante A ist für das Grundstückeigentum an Land- und Forstwirtschaft vorgesehen.

Pro Kopf zahlt jeder Deutsche durchschnittlich 134,02 Euro jährlich für die Variante B. Der durchschnittliche Hebesatz der Gemeinden liegt bei 410 Prozent.

Insbesondere in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg ist er besonders hoch - in der Bundeshauptstadt liegt er sogar jenseits der Marke von 800 Prozent.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

SchritteVorgang
Schritt 1Das zuständige Finanzamt legt einen Einheitswert für die Grundstücke fest.
Schritt 2Aus dem Einheitswert wird anteilig die Grundsteuermesszahl gewonnen (Werte für die alten Bundesländer; neue Bundesländer durchschnittlich doppelt so hoch):
  • Einfamilienhäuser bis 38.346,89€ --> 2,6 Promille
  • Einfamilienhäuser ab 38.346, 89€ --> 3,5 Promille
  • Zweifamilienhäuser --> 3,1 Promille
  • Sonstige Grundstücke --> 3,5 Promille
  • Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe --> 6 Promille
Schritt 3Die Jahresgrundsteuer wird aus dem Produkt von Hebesatz und Grundsteuermesszahl gewonnen.
  • Im niedersächsischen Oldenburg, das einen Hebesatz von 430 Prozent hat, besitzt eine Person ein unbebautes Grundstück, für welches das Finanzamt den Einheitswert von 10.000 Euro festgelegt hat. 3,5 Promille von 10.000 Euro= 35 Euro. 430 Prozent von 35 Euro = 150,5 Euro. Die jährliche Grundsteuer beträgt also 150,50 Euro. Da die Abgabe vierteljährlich zu entrichten ist, müssen alle drei Monate 37,62 Euro gezahlt werden.
Grundsteuer

Wann taucht die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung auf?

Grundsätzlich werden solche Abrechnungen nur von den Personen erstellt, die ihr Grundeigentum nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Die Abgabe wird vom Gesetzgeber dabei explizit als umlagefähig charakterisiert. Dies bedeutet, sie darf an die Mieter weitergereicht werden. Im besten Fall ist der Besitzer also nicht dazu gezwungen, die Abgabe aus der eigenen Tasche zu bezahlen.

Wer profitiert von der Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung?

Einzige Bedingung hierfür ist, dass in den Mietverträgen eine Klausel enthalten ist, welche die Umlage der Nebenkosten auf die Mieter vorsieht. Diese befindet sich allerdings in jedem Standardmietvertrag.

Es gelten folgende Regeln:
Vermietete WohnflächeUmlagehöhe der Abgabe auf die Mieter
100 Prozent vermietetKomplette Abgabe darf umgelegt werden.
Vermieter wohnt in der ImmobilieVermieter muss anteilig nach der Wohnfläche die Grundsteuer selbst zahlen.
100 Prozent privat genutztKeine Umlage möglich.

Grundsteuer Einheitswert - Was ist das genau?


Die wichtigsten Fakten

  • Jeder Grundeigentümer muss alle drei Monate Grundsteuer bezahlen.
  • Grundlage für diese Besteuerung ist der Einheitswert.
  • Dieser wird in einem komplizierten Verfahren vom Finanzamt festgestellt.
  • Ziel ist, dass der Einheitswert dem realistischen Wert des Grundeigentums entspricht.

Der Wert ist die Besteuerungsgrundlage für die Grundsteuer. Rechtliche Grundlage ist das Bewertungsgesetz. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Wert möglichst nahe an den tatsächlichen Wert des Grundstücks herankommen sollte. In der Praxis gibt es allerdings immer wieder erhebliche Unterschiede.

Einheitswert

Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer

Tatsächlich werden am Aufkommen der Abgabe alle staatlichen Ebenen beteiligt. Als Folge konnten sich diese nur auf die aktuelle Form der Erhebung als Minimalkonsens einigen.

Sowohl der Bundesgerichtshof als auch das Bundesverfassungsgericht haben sich allerdings schon an der Festlegung des Einheitswerts gestoßen und Zweifel betont, ob dieser Vorgang tatsächlich mit dem Grundgesetz vereinbar sei.

Noch gab es aber keine konkreten Schritte deshalb durch die Gerichte. Dies scheint allerdings nur eine Frage der Zeit zu sein.

Ohne den Einheitswert lässt sich die exakte Höhe der zu zahlenden Abgabe nicht ermitteln.

Denn die Grundabgabe ergibt sich aus der Multiplizierung des Einheitswerts und der Grundsteuermesszahl. Heraus kommt der Steuermessbetrag, der mit dem Hebesatz multipliziert wird.

Diese Aufgabe fällt dem jeweiligen Finanzamt zu. Hierfür gibt es den amtlichen Vorgang des Feststellungsverfahrens.

Maßgeblich für die Ermittlung sind:
  • der Grund und Boden
  • die Erträge, die man über den Grund und Boden gewinnen kann (insbesondere über hier vorhandene Betriebsstätten)
  • die Sachwerte (Substanz), die sich auf dem Grundeigentum befinden

Aufgrund seiner intransparenten Bestimmung ist er nicht nur verfassungsmäßig bedenklich, sondern für die Verwaltungen auch sehr teuer, da diese den Wert in einem sehr ineffizienten Verfahren bestimmen müssen.

Dieses Verfahren bedarf dringend einer Überprüfung und anschließender Reform. Die Ausgangsdaten sind drastisch veraltet.

Im Westen liegen nach wie vor Ausgangswerte von 1965 zu Grunde. Im Osten wird sogar mit Angaben aus dem Jahr 1935 gearbeitet, als die Grundsteuer letztmals vor der Wiedervereinigung für das gesamte Deutschland reformiert wurde.

Das Alter der Ausgangswerte für den Einheitswert in der Übersicht

WestdeutschlandOstdeutschland
19651935
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Weitere interessante Themen zur Grundsteuer

Einzelnachweise


  1. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Grundsteuergesetz
  2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Grundsteuergesetz (GrStG)
    § 13 Steuermeßzahl und Steuermeßbetrag
  3. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Bewertungsgesetz (BewG)
    § 19 Feststellung von Einheitswerten
  4. Bundeszentrale für politische Bildung: Einheitswert 

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