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Gerade in wirtschaftlich schlechten Zeiten gelten Immobilien als sichere Geldanlage. Daher erwerben viele Investoren Wohneigentum. Manche möchten in einer solchen Immobilie selbst wohnen, andere nutzen sie als Einkommensquelle, etwa durch die Vermietung als Ferienwohnung.
Verschiedene Aufwendungen für eine solche Wohnung kann man als Eigentümer steuerlich geltend machen. Die rechtliche Grundlage für die steuerrechtliche Behandlung von Ferienwohnungen bildet das Einkommenssteuergesetz (EStG).
Ist eine Ferienwohnung steuerlich absetzbar?
Wer eine Wohnung erwirbt und sie vermieten möchte, kann bestimmte Kosten von der Steuer absetzen.
Dies geht allerdings nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- es muss eine Gewinnerzielungsabsicht bestehen
- die Immobilie muss mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet sein (also an 150 von 200 ortsüblichen Vermietungstagen)
- die Ferienwohnung in Zeiten der Nichtvermietung zur Vermietung bereitgehalten und nicht doch selbst genutzt wird
- eine Eigennutzung ausgeschlossen wurde (etwa durch einen Vertrag)
- die Vermietung an eine dritte Person abgetreten wird (Makler, Kurverwaltung)
- es gehören mehrere Wohnungen am Standort zum Eigentum
Prinzipiell ist das Finanzamt dazu angehalten, bei einer entsprechenden Angabe durch den Eigentümer zunächst von einer Vermietung und der daraus resultierenden Gewinnerzielungsabsicht auszugehen.
Nur im Falle berechtigter Zweifel ist die Finanzbehörde dazu berechtigt, entsprechende Unterlagen oder Überschussprognosen vom Wohnungseigentümer zu fordern.
- Weist das Finanzamt nach, dass die Wohnung nicht nach den geltenden Maßstäben vermietet wird, dann gilt auch die entgeltliche Weitergabe der Ferienwohnung als sogenannte "Liebhaberei". Damit unterliegen die Einkünfte nicht der Einkommenssteuerpflicht und es dürfen keine Werbungskosten geltend gemacht werden.
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Welche Kosten kann man für die Ferienwohnung absetzen?
Wird eine Wohnung vermietet, so darf der Eigentümer verschiedene Aufwendungen, die im direkten Zusammenhang mit der Wohnung stehen, als Werbungskosten geltend machen.
Dazu zählen vor allem:
- Ausgaben für die Anschaffung (inklusive Abschreibung)
- Nebenkosten (inklusive Abschreibungsbeträge)
- Reparaturen
- Verwaltungsakt- und Vermittlungskosten
- Zinsen für Immobilienkredite
Mithilfe der steuerlichen Absetzung ist der Wohnungseigentümer in der Lage, die erworbene Immobilie trotz der beim Kauf entstandenen, oft hohen Aufwendungen nach einigen Jahren als Einnahmequelle zu nutzen. Dazu muss er die Ferienwohnung aber permanent vermieten und so möglichst hohe Mieteinnahmen generieren.
Nur wenn die jährliche Rendite die anfallenden Kosten pro Jahr deutlich übersteigt, hat sich der Erwerb der Ferienwohnung wirklich gelohnt.
Lage der Ferienwohnung im In-oder Ausland
Für die Absetzbarkeit von Aufwendungen, die für eine Ferienwohnung anfallen, ist es von größter Bedeutung, ob sich die Wohnung im Inland oder im Ausland befindet.
Nach geltendem Recht können Aufwendungen im Zusammenhang mit einer vermieteten Ferienwohnung in Deutschland nur geltend gemacht werden, wenn sich die Immobilie in Deutschland befindet.
Hat man hingegen eine als Ferienwohnung vermietete Immobilie im Ausland erworben, gilt das Steuerrecht des Landes, in dem sie sich befindet. Eine Geltendmachung in Deutschland ist in diesem Fall nicht möglich.
Durch diese Regelungen soll eine Doppelbesteuerung vermieden werden, die sich für den Immobilieneigentümer immer nachteilig auswirken würde.
Einkunftserzielungsabsicht durch eine Ferienwohnung
Der Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht oder auch Gewinnerzielungsabsicht ist das Hauptkriterium, das darüber entscheidet, ob man eine Ferienwohnung steuerlich absetzen darf oder nicht.
Der Eigentümer ist hier in einer "Beweisschuld", das bedeutet, er muss dem Finanzamt nachweisen, dass er durch die Mieteinnahmen einen Gewinn erzielt.
Die Überschussprognose für eine Ferienwohnung
Sobald eine Wohnung nur teilweise vermietet wird und ansonsten der Selbstnutzung dient, muss der Eigentümer dem Finanzamt eine sogenannte Überschussprognose erstellen, und zwar für die nächsten 30 Jahre.
Die in der Prognose angegebenen Aufwendungen sind dann, entsprechend dem Anteil an Vermietungszeit, anteilig anzugeben. Ist das Finanzamt mit dem prognostizierten Überschuss einverstanden, darf die Immobilie als vermietete Wohnung steuerlich abgesetzt werden.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: Einkommenssteuergesetz (EStG) »
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