Immobilien vererben oder verschenken?

Aktualisiert am 22.06.2022 10:48 von Dr. Kathrin Borgs

Die immer weiter ansteigenden Immobilienpreise sind nicht nur für potentielle KäuferInnen eine Herausforderung. Die hohen Preise haben auch auch Auswirkungen auf diejenigen, die eine Immobilie erben, hohe Steuerzahlungen sind derzeit möglich. Daher ist es in einigen Fällen ratsam, die Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken.

Lesen Sie hier, was Sie beim Schenken oder Vererben einer Immobilie bedenken sollten.

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Wer muss Schenkungssteuer zahlen?

Jeder, der seinen Wohnsitz oder üblichen Aufenthalt in Deutschland hat. Diese Bedingung müssen nicht jeweils Schenkender und Beschenkter gleichzeitig erfüllen. Für die Steuerpflicht reicht es aus, wenn einer der beiden die Bedingung erfüllt.

Sollte Inlandsvermögen verschenkt werden, obwohl weder Schenkender noch Beschenkter dem Inland zugehörig ist, wird die Steuer dennoch fällig.

Zudem gilt die Meldepflicht: Wer eine Schenkung erhält, muss diese zwingend in der Steuererklärung anzeigen.

Steuervorteile durch Freibeträge

Ob für eine Schenkung Steuern fällig werden, hängt davon ab, ob der Freibetrag überschritten wird. Der Freibetrag ist die Summe, die steuerfrei verschenkt werden darf. Die Höhe des Freibertrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis.

Die Fraustregel lautet: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Schenkungs-Freibetrag.

Die Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad in der Übersicht

VerwandtschaftsgradSteuerklasseSteuerfreibetrag
Ehegatten, LebenspartnerI500.000 €
Kinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder, AdoptivkinderI400.000 €
EnkelkinderI200.000 €
Eltern, Großeltern, Nichten/ Neffen, GeschwisterII20.000 €
Alle anderen ErwerberIII20.000 €

Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern werden der Steuerklasse 2 zugeordnet, hier gilt ein Steuerfreibetrag von 20.000 Euro. Enkel, die von ihren Großeltern beschenkt werden, verfügen über einen Steuerfreibetrag von 200.000 Euro.

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Hohe Vermögen

Bei hohen Vermögen ist die Schenkung von Immobilien oder anderen Wertguthaben besonders attraktiv, da man alle zehn Jahre die Freibeträge aufs Neue nutzen kann. Dies gilt beim Erben nicht, dieser Freibetrag darf nur einmal in Anspruch genommen werden.

Besonders wichtig bei der Schenkung von Immobilien ist: Für die Versteuerung wird der Vermögenswert zum Zeitpunkt der Schenkung zugrunde gelegt. Das heißt, es spielt keine Rolle, ob eine Immobilie in der Zukunft eine Wertsteigerung durch Renovierung, Anbau, Modernisierung oder Lage etc. erfahren wird.

Weitere Informationen zur Schenkungssteuer hier.
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Legale Tricks bei der Schenkung einer Immobilie

  1. Die Schenkungsfreibeträge gelten pro Elternteil. Das bedeutet: Jedes Elternteil kann sein Kind beschenken und für jede dieser Schenkungen kann das Kind jeweils den Freibetrag von 400.00 Euro geltend machen. Teilen die Eltern ihren Besitz also geschickt untereinander auf, können auf diese Weise legal viele Steuern eingespart werden.
  2. Großeltern, die eigentlich ihre Enkelkinder beschenken wollen, können die sogenannten Kettenschenkung nutzen: Sie beschenken zuerst ihre Kinder und diese verschenken den Wertgegenstand, zum Beispiel die Immobilie, sodann an die Enkelkinder.

Vorsorge bei einer Immobilienschenkung

Wer sich sicher ist, eine Immobilie verschenken zu können, ohne selbst in finanzielle Schieflage zu geraten, sollte dennoch für sich selbst Vorsorge treffen. Hier kann zum Beispiel das Nießbrauchrecht hilfreich sein. Wer sich dieses Recht im Schenkungsvertrag einräumen lässt, bewahrt sich das Wohnrecht in der verschenkten Immobilie.

Auch ein Rückforderungsrecht kann sinnvoll sein. Damit wird zum Beispiel verhindert, dass die verschenkte Immobilie im Falle einer Insolvenz des Beschenkten in die Gläubigermasse fällt.

Eine Schenkung sollte wohl überlegt sein. Eine Fachberatung durch einen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater ist dringend anzuraten.

Einzelnachweise und Quellen

  1. Bundesministerium für Finanzen: Erbschafts- und Schenkungssteuer
  2. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz

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