Zum 1. Januar 2009 wurden die bis dahin geltenden Bestimmungen zur Erbschaftsbesteuerung von Häusern und Wohnungen verändert. Die neuen Gesetzestexte regeln beispielsweise die Vorgehensweise bei zu vererbenden und selbstbewohnten Immobilien, vor allem für den Fall, dass der erbende Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder vorhandene Kinder die vererbte Immobilie für die Dauer einer bestimmten Mindestzeit selbst weiter bewohnen. Um den zugrundeliegenden Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wird eine Immobilienbewertung vorgenommen.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Durchführung
  2. Kosten
  3. Unterlagen

Warum ist eine Immobilienbewertung notwendig?

Der Wert einer Immobilie spielt vor allem deshalb eine große Rolle, weil die Immobilie in bestimmten Situationen steuerlich behandelt werden muss.

Der Eigentümer einer Immobilien sollte vor allem in den folgenden Situationen eine Immobilienbewertung vornehmen lassen:

  • im Falle des Verkaufs (der Immobilienwert wird zu Festlegung eines adäquaten Verkaufspreises Benötigt)
  • bei einer Scheidung (hier wird der Verkehrswert zum Zwecke der Aufteilung benötigt)
  • bei einem anstehenden Erbfall (hier ist der Wert aus steuerlichen Überlegungen von Bedeutung)
  • im Fall einer Schenkung (durch eine zu verschenkende Immobilie entsteht eventuell eine zu leistende Schenkungssteuer)

Prinzipiell ist es gut, wenn ein Immobilien-Eigentümer weiß, was sein Eigentum auf Basis marktüblicher Kriterien wert ist. Wann immer eine Immobilie also den Eigentümer wechselt, muss ihr Wert mithilfe einer Immobilienbewertung ermittelt werden.

Gerade bei einem Erbfall beziehungsweise bei einer Schenkung sind zudem steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, denn es fallen unter Umständen Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer an.

Wer führt die Immobilienbewertung durch?

Natürlich könnte ein Eigentümer eine Immobilienbewertung selbst vornehmen. Da er aber vermutlich nicht über die dafür notwendigen Kenntnisse verfügt (es sei denn, er hat eine entsprechende Ausbildung, etwa als Architekt oder Ingenieur), ist es sinnvoll, die Immobilienbewertung einem Experten zu überlassen.

Meist werden solche Bewertungen von folgenden Personen vorgenommen:

  • Immobiliengutachter bzw. Sachverständiger (vor allem im Erbfall, bei Scheidung sowie Berechnung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer)
  • Immobilienmakler (er führt meist eine kostenlose, nicht so komplexe Immobilienbewertung durch)

In Deutschland unterscheidet man freie Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie staatlich anerkannte Immobiliengutachter.

Die Gutachten des Sachverständigen bzw. Gutachters sind gerichtsverwertbar und können beispielsweise bei Scheidungen, Erbstreitigkeiten oder Zwangsversteigerungen herangezogen werden, um den Wert einer Immobilie als Basis für ein Urteil heranzuziehen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Abhängig vom Umfang und Aufwand kann ein ausführliches Immobiliengutachten mehrere hundert Euro kosten. Bis zum Jahr 2009 lagen die maximalen Kosten bei höchstens 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Diese vom Gesetzgeber vorgegebene Deckelung ist allerdings weggefallen, sodass die Gutachter ihre Honorare inzwischen frei verhandeln können.

  • Bezüglich der Kosten für gerichtsverwertbare Gutachten gibt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure den Rahmen vor. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger erhält ein Honorar gemäß dem sogenannten Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz.

Beauftragt man einen Immobilienmakler mit dem Verkauf einer Immobilie, ist die von ihm vorgenommene Bewertung meist kostenfrei, weil sie zu den Aufgaben des Maklers gehört und bei erfolgreichem Abschluss durch die Provision mit abgegolten ist. Die vom Makler durchgeführte Bewertung ist vom Umfang her wesentlich geringer.

Welche Unterlagen sind zur Immobilienbewertung nötig?

Soll die Immobilienberatung von einem Sachverständigen oder Gutachter vorgenommen werden, benötigt dieser alle Unterlagen, die für die Ermittlung des Wertes wichtig sind.

Zu diesen Unterlagen zählen unter anderem:

  • Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus der Flurkarte (ebenfalls maximal drei Monate alt)
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnittzeichnungen, Zeichnungen nachträglicher Um- oder Anbauten)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (erhältlich beim zuständigen Bauordnungsamt)
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Modernisierungsnachweise (z. B. neue Heizanlage, Fenster, Wärmedämmung, Dach)
  • Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Nebenkosten-Abrechnung (bei Eigentumswohnungen)
  • Erbbaurechtsvertrag (einschließlich Nachweis über den aktuellen Erbbauzins)
  • Mietverträge (inklusive Aufstellung der Netto-Kaltmieten bei Mietimmobilien)
  • Kopie des Denkmalbescheids (bei denkmalgeschützten Immobilien)
  • Energieausweis

Sachverständige und Gutachter, bei denen es sich meistens um Architekten oder Ingenieure handelt, studieren aber nicht nur die vorhandenen Unterlagen, sondern führen auch eine Begehung der Immobilie durch. Bei dieser können sie sich aufgrund ihrer Fachkenntnisse einen Überblick über die Bausubstanz, den Zustand der Immobilie sowie die vorhandene Ausstattung verschaffen. Auch diese Faktoren fließen in die Immobilienbewertung im Rahmen eines Gutachtens mit ein.


Quellen

Stroisch, Jörg: Immobilien bewerten leicht gemacht »
Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken -mit Arbeitshilfen online »


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