Der Einheitswert ist notwendig, um die anfallenden Grundsteuern und Gewerbeertragssteuern zu berechnen.

Die Grundsteuer ist wiederum eine wichtige Einnahmequelle, die für die Kommunen bestimmt ist. Sie wird für Grundstücke berechnet, die zu einem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören (Grundsteuer A) oder selbst gebaut worden sind (Grundsteuer B).


Welche Rolle spielt der Einheitswert für die Grundsteuer?

  • Dieser Wert bildet die Grundlage, um die Grundsteuer zu berechnen. Die Einheitswerte können hierfür unterschiedlich ausfallen und sollen laut Gesetz alle sechs Jahre neu errechnet werden.

Welcher Einheitswert für welches Grundstück?

Unbebautes GrundstückFolgende Rechnung ist bei einem unbebauten Grundstück anzuwenden:Der Wert für ein unbebautes Grundstück berechnet sich aus der Quadratmeterzahl des Grundstücks, die mit dem Bodenwert mulitpliziert wird.
ErtragswertverfahrenDas Ertragswertverfahren gilt für folgende Grundstücke:
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischte Grundstücke
Um diesen Wert zu errechnen, nimmt man die Jahresrohmiete und multipliziert diese mit einem Vervielfältiger. Es spielt für die Rohmiete keine Rolle, wer das Grundstück nutzt.
SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren greift bei Immobilien, die keine Erträge erzielen. Dies trifft dann ein, wenn die Immobilie auch von dem Besitzer selbst genutzt wird.Das Sachwertverfahren berechnet sich aus den Baugesamtkosten (bestehend aus Bau- und Baunebenkosten) und den Herstellungskosten. Die Alterswertminderung wird von diesem Betrag abgezogen, ebenso wie eventuell anfallende Abschläge. Hinzu kommt bei der Berechnung abschließend der Gesamtbauwert.

Lässt sich ein Einheitswert aufheben?

Einheitswert

Ein Einheitswert lässt sich jeweils zu dem Beginn eines jeden Kalenderjahres aufheben.

  1. wenn die wirtschaftliche Einheit wegfällt
  2. wenn das Objekt fortan als steuerbefreit gilt

Einheitswert für die neuen Bundesländer

Der Einheitswert für die Grundstücke der Grundsteuerkategorie A ist ein Ersatzwirtschaftswert. Für Grundstücke aus der Kategorie B gelten die rechtlichen Einheitswerte des Beschlusses vom 1.1.1935. Dieser im Jahr 1935 festgelegte Wert multipliziert sich mit einem Faktor zwischen 100 und 600 Prozent, der von der Art des Grundstücks abhängt.

Der Einheitswert weicht vom Verkehrswert ab

  • Grundsätzlich kommt es oft vor, dass der Einheitswert niedriger ausfällt als der Verkehrswert. Die Behörden ermitteln diesen Wert nur in Ausnahmefällen neu.

Was passiert mit dem Einheitswert, wenn sich das Grundstück ändert?

Sobald sich der Wert eines Grundstücks ändert, nimmt man eine Wertfortschreibung vor.

Der Wert des betreffenden Grundstücks muss dann komplett neu berechnet werden, da der Einheitswert das Ziel verfolgt, dem tatsächlichen Wert der Immobilie zu entsprechen. Handelt es sich um ein Grundstück, das gerade erst neu erbaut wurde, obliegt es dem Finanzamt, eine Nachfeststellung vorzunehmen, um die Höhe der anfallenden Steuern festzulegen. Das Finanzamt übermittelt den Wert in einem sogenannten Einheitswertbescheid an den Eigentümer des Grundstücks.

Hat der Einheitswert Schwachstellen?

Dieser Wert gilt als verfassungsrechtlich bedenklich, da er sehr alten Bestimmungen zugrundeliegt - für Westdeutschland stammen die Werte aus dem Jahr 1965 und für Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Für die Verwaltungen ist es jedoch sehr teuer, diesen Wert immer wieder neu zu berechnen. Einige Politiker und Behörden sprechen sich dennoch für eine Überarbeitung und Reform des Einheitswerts aus.


Einzelnachweise und Quellen

Volquardsen,Christian/ Stöckel,Reinhard: Festsetzung der Grundsteuer: mit aktuellen Rechtsfragen zur Zweitwohnungssteuer. »
Landwehr,Heinz: Bewertungsrecht/Vermögensteuer/Gewerbesteuer. »
Rose, Gerd (Hs.):Steuerfall und Lösung: Steuerklausuren und Seminarfälle mit Lösungsvorschlägen. »


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