Wessen Wohnung aufgrund von beruflich bedingten, langen Abwesenheitszeiten über Wochen oder Monate leersteht, für den könnte es eine Möglichkeit sein, die anfallenden Kosten für diese Wohnung dadurch zu decken, dass er über eine Untervermietung nachdenkt. Allerdings gibt es bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, wenn man die eigene Wohnung untervermieten möchte. Rechtliche Grundlage für die Untervermietung bilden die § 540 sowie § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Wohnung untervermieten und damit Geld verdienen?

Im Grunde funktioniert dies sehr einfach. Wenn man eine Wohnung besitzt oder eine solche gemietet hat, kann man nebenbei Geld verdienen, indem man sie an andere Personen untervermietet. Eine Wohnung untervermieten kann grundsätzlich jeder Mieter, denn es ist nicht verboten. In manchen Mietverträgen ist eine solche Vermietung bereits schriftlich fixiert, ist dies nicht der Fall, muss man den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser kann eine Untervermietung nur bei Vorliegen besonders schwerwiegender Gründe verweigern, nämlich beispielsweise dann, wenn:

  • der Untermieter vorbestraft ist
  • die Anzahl der Personen für die vermietete Wohnung zu groß ist

Der Hauptmieter bzw. Eigentümer der Wohnung kann diese also gegen eine Miete an andere Personen untervermieten, wenn er beispielsweise über Wochen oder Monate beruflich woanders lebt oder eine ausgedehnte Reise plant. Findet er einen Untermieter, der in dieser Zeit in seiner Wohnung wohnt, kann er relativ einfach nebenbei Geld verdienen.

Wohnung untervermieten - Wie lange darf man untervermieten?

Es gibt keine gesetzlichen Regelungen, wie lange eine Untervermietung höchstens dauern darf. Manche vermieten ihre Wohnung nur für einen Monat, andere lassen Untermieter über mehrere Monate in der eigenen Wohnung leben. Ausschlaggebend für die Dauer einer solchen Weitervermietung ist daher die Länge des Zeitraumes, in dem man selbst die Wohnung nicht benötigt. Will man seine Wohnung untervermieten, sollte man die Dauer der Vermietung explizit im Vertrag festhalten, damit es später nicht zu Streitigkeiten wegen des Auszugstermins kommt.

Wohnung untervermieten nur mit Untermietvertrag

Soll eine Untervermietung stattfinden, dann raten Experten dazu, dass immer ein schriftlicher Untermietvertrag aufgesetzt wird. In diesem sollten folgende Angaben enthalten sein:

  • Personalien des Untermieters
  • Wohnungsausstattung
  • Zustand der Möbel
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • Höhe von Miete und Kaution
  • Höhe der Nebenkosten
  • Regelungen zur Übernahme von Kosten bei Schäden

Ein Untermietvertrag ist vor allem deshalb sinnvoll, weil grundsätzlich der Hauptmieter für Schäden in der Wohnung haftbar gemacht wird. Dabei spielt es keine Rolle, von wem die Schäden verursacht wurden. Wurde ein Untermietvertrag geschlossen, kann der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen und ist berechtigt, die Kaution einzubehalten.

Wohnung untervermieten über Airbnb

Über die Website von Airbnb werden hauptsächlich Aufenthalte von Touristen vermittelt. Ob man an diese die eigene Wohnung untervermieten darf, hängt vor allem davon ab, wo sich die Wohnung befindet und welche Regelungen die jeweilige Stadt getroffen hat. In großen Metropolen wie München oder Berlin ist die Vermietung von Wohnungen an Touristen inzwischen untersagt.

  • Als Tourist gilt übrigens jede Person, die ihren offiziellen und festen Wohnsitz woanders hat und diesen nicht für die Dauer seines Aufenthaltes ändert, sprich sich unter der Adresse der gemieteten Wohnung bei der zuständigen Meldebehörde anmeldet.

Die regionalen Unterschiede bei den geltenden Regelungen sind nicht selten groß. So gilt etwa in Hamburg, dass Mieter mit dem Hauptwohnsitz in der Wohnung diese ohne Einschränkungen an Urlauber vermieten dürfen. In Berlin hingegen muss man sich von der zuständigen Behörde erst eine Erlaubnis zur "Vermietung einer Ferienwohnung" einholen. Mit solchen Regelungen möchten die Städte und gemeinden verhindern, dass dringend benötigter Wohnraum sozusagen zweckentfremdet wird. Zudem sollen die Regeln auch die ansässigen Hotels und Pensionen vor finanziellen Einbußen schützen.

Wohnung untervermieten ohne Zustimmung des Vermieters

Wer seine eigene Wohnung ganz oder teilweise (also einzelne Zimmer) untervermieten möchte, der muss auf jeden fall die Zustimmung seines Vermieters einholen. Verweigert dieser die Genehmigung zu Unrecht, sollte man nicht einfach einen Untermietvertrag schließen und die Wohnung trotzdem weitervermieten. Zunächst muss man seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, erst dann ist die Untervermietung rechtssicher möglich.

  • Stimmt der Vermieter der Untervermietung nicht zu, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, kann der Mieter den Mietvertrag mithilfe des Sonderkündigungsrechts und unter Einhaltung der dann geltenden Fristen kündigen.

Wohnung untervermieten - Steuer

Wenn jemand eine Wohnung untervermieten möchte, dann muss er dabei beachten, dass die Einnahmen aus Mietzahlungen zu versteuernde Einnahmen darstellen. Solche Mieteinnahmen sind in der Einkommenssteuer anzugeben und werden vom Finanzamt bei der Ermittlung der Steuerlast mit berücksichtigt. Zudem ist zu klären, ob es sich bei der Untervermietung um ein Gewerbe handelt. In diesem fall muss das Gewerbeamt benachrichtigt werden. Eine nur seltene und über kurze Zeiträume stattfindende Vermietung der Wohnung stellt keine gewerbliche Tätigkeit dar und muss nicht angemeldet werden.


Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 540 »
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 553 »
Dittmann, Willi / Haderer, Dieter / Happe, Rüdiger: Einkommensteuererklärung 2013/2014 »


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