Steuer bei Vermietung

Jedes Einkommen ist in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig, auch Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.

Mieteinnahmen werden, ähnlich wie bei kleinen Gewerbetreibenden, mit den Ausgaben für diese Einkommensart verrechnet.

Bleibt ein Gewinn übrig, wird dieser als Einkommen bei der Einkommenssteuer angegeben.

Dafür ist bei der Einkommensteuererklärung das Formular Vermietung und Verpachtung zu verwenden.

Die Umsatzsteuer bei Vermietung

Ein besonderes Kapitel bei der Versteuerung von Mieteinnahmen ist die Umsatzsteuer. Umsatzsteuer ist grundsätzlich nur auf jene Vermietungen zu zahlen, bei denen auch Umsatzsteuer eingenommen wird. Das trifft immer auf Vermietungen und Verpachtungen zu, bei denen der Mieter oder Pächter ein Gewerbe betreibt.

Läden, Büros, Praxen, Lagerflächen, landwirtschaftliche Flächen und Ähnliches, die zur Erzielung von Einnahmen angemietet wurden, sind gewerbliche Vermietungen und somit umsatzsteuerpflichtig. Dies muss entsprechend vertraglich vereinbart werden.

Vermietung an Privatpersonen

Vermietungen an Privatpersonen hingegen sind grundsätzlich nicht umsatzsteuerpflichtig. Deshalb wird bei ihnen weder Umsatzsteuer eingenommen noch gezahlt. Ein Sonderfall ist die Vermietung einer Garage an einen Mieter.

Hier gilt die Rechtsprechung, dass ein Mieter dann eine Garage gewerblich anmietet, wenn seine Wohnung entweder nicht dem gleichen Vermieter gehört oder länger als fünf Gehminuten von der Garage entfernt ist.

Einkommen aus Vermietung ist immer steuerpflichtig

Unabhängig von der Abführung der Umsatzsteuer sind alle Einkommen aus Vermietung steuerpflichtig. Das ist insbesondere dann zu beachten, wenn beispielsweise in einem Einfamilienhaus eine Einliegerwohnung vorhanden ist, die vermietet wird. In so einem Fall muss der Hausbesitzer die Mieteinnahmen erklären und mit den Aufwendungen gegenrechnen, die er für diese Mietwohnung hat.

Dabei berechnet er diese Aufwendungen prozentual von den Gesamtkosten des Hauses. Bei dieser Berechnung gibt es immer wieder Streit mit dem Finanzamt, weil das Finanzamt steuermindernde Ausgaben teilweise nicht anerkennen möchte. Deshalb sei hier eine genaue Belegführung anempfohlenen.

Wie die Steuer bei Vermietung reduziert werden kann

Im Übrigen kann die Steuer bei Vermietung durch Verluste aus anderen Einkommensarten verringert werden. Wer also etwa einen Gewerbebetrieb betreibt oder freiberuflich tätig ist und daraus betriebliche Verluste erzielt, zahlt weniger Steuer auf den Vermietungserlös.

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