Häufig werden Immobilien nicht vererbt, sondern noch zu Lebzeiten des Erblassers an den Erben überschrieben. Es handelt sich dann um eine Schenkung und der Wert der Immobilie unterliegt der Schenkungsteuer.

Hier erhalten Sie alle wichtigen Informationen zum Thema Schenkungsteuer bei Immobilien. Berechnen Sie mit dem Immobilien Schenkungsteuer Rechner die Höhe Ihrer steurlichen Abgaben.


Die Schenkungsteuer bei Immobilien

Die Schenkungssteuer bei Immobilien

Bei privaten unentgeltlichen Zuwendungen unter Lebenden greift die Schenkungssteuer, das gilt ebenfalls für Schenkungen von einer Immobilie. Inwiefern die geschenkte Immobilie versteuert werden muss hängt wiederum von der Nutzungsart ab. Wird das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, muss in der Regel keine Schenkungssteuer entrichtet werden. Wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wird, muss zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden, um die Höhe der Schenkungsteuer berechnen zu können.

Schenkungsteuer und Immobilien-Bewertung

Die Bewertungsmethoden, die bei der Wertbestimmung von Immobilien zur Berechnung der Schenkungssteuer angewendet werden dürfen, sind im Erbschaftsteuerrecht mit Verweis auf das Bewertungsgesetz geregelt.

Für die Immobilienbewertung wird zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden.

  • Unbebaute Grundstücke werden grundsätzlich im Zusammenhang mit Bodenrichtwerten ermittelt und folgen der Berechnungsformel: Wert der Immobilie = Fläche des Grundstücks in qm x Bodenrichtwert pro qm.

Bei einer bebauten Immobilie werden verschiedene Bewertungsverfahren vorgeschrieben, geregelt in
§ 182 BewG (Bewertungsgesetz) :

Art des bebauten GrundstücksBewertungsverfahren
Ein-bis Zweifamilienhäuser (vergleichbare Objekte vorhanden)Vergleichswertverfahren
Ein- bis Zweifamilienhäuser (ohne vergleichbare Objekte)Sachwertverfahren
Wohnungs- und Teileigentum (vergleichbare Objekte vorhanden)Vergleichswertverfahren
Wohnungs- und Teileigentum (ohne vergleichbare Objekte)Sachwertverfahren
MietwohngrundstückErtragswertverfahren
GeschäftsgrundstückErtragswertverfahren
Gemischt genutzte GrundstückeErtragswertverfahren
Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ohne Miete /Sonstige GrundstückeSachwertverfahren

Die verschiedenen Bewertungsverfahren unterscheiden sich wie folgt:

Art der BewertungWertermittlung
VergleichswertverfahrenDer Marktwert der Immobilie wird im Vergleich zu ähnlichen Objekten ermittelt. Dabei reicht eine Übereinstimmung im Wesentlichen.
ErtragswertverfahrenGetrennte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert.
Bodenwert - Ermittlung wie bei unbebauten Grundstücken
Gebäude - Rohertrag (Miete pro Jahr) abzüglich verschiedener Posten
SachwertverfahrenGetrennte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert.
Bodenwert + Gebäudesachwert = Vorläufiger Sachwert x Wertzahl (passt den vorläufigen Sachwert an Normalherstellungskosten an) = Wert der Immobilie

Schenkungsteuer bei Immobilien: Die wichtigsten Fakten

  • Bei privaten unentgeltlichen Zuwendungen unter Lebenden greift die Schenkungssteuer.
  • Bei geschenkten Immobilien ist insbesondere die Nutzungsart entscheidend.
  • Wird die "geschenkte" Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet oder verkauft, fällt auf jeden Fall eine Schenkungssteuer an.
  • Die Höhe der Schenkungsteuer bei Immobilien orientiert sich am Gesamtwert der Immobilie.
  • Der Immobilienwert kann auf drei unterschiedliche Arten ermittelt werden.
  • Die Bewertung der Immobilie sollte in jedem Fall von einem Gutachter vorgenommen werden.

Häufig gestellte Fragen zur Schenkungssteuer bei Immobilien

Wie hoch und, ob überhaupt eine Steuer auf die Schenkung der Immobilie anfällt hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Hauptsächlich hängt die Schenkungssteuer bei Immobilien von der Nutzungsart ab: Wird die Immobilie selbst bewohnt, wird in der Regel keine Steuer berechnet, vorausgesetzt man bleibt mindestens zehn Jahre in der "geschenkten" Immobilie wohnen. Anders verhält es sich, sobald die Immobilie vermieter oder veräußert wird. Dazu muss in jedem Fall eine Bewertung der Immobilie erfolgen, damit die Höhe der Schenkungsteuer ermittelt werden kann.

Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, mit denen der Wert einer Immobilie ermittelt werden kann. Die Bewertung sollte auf jeden Fall von einem Experten durchgeführt werden, der ein offizielles Gutachten der Wertermittlung ausstellen kann.
Die Bewertungsverfahren sind:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Es gibt einige Möglichkeiten, um die Steuerlast bei einer Schenkung legal zu reduzieren. Am besten informieren Sie sich direkt bei einem Steuerberater, der Sie darin uterstützen kann, die Schenkungsteuer für Sie zu optimieren. Das Steuergesetz für eine Schenkung sieht einige legale Steuerbefreiungen vor: Durch die gesetzlich festgelegten Freibeträge und die 10 Jahres-Regel werden verschiedene Optionen geboten, um die Schenkung steuerfrei oder zumindest steuergünstig zu halten.

Um den Wert und letzendlich auch die Höhe der Schenkungsteuer für ein unbebautes Grundstück berechnen zu können, wird eine Formel genutzt:

Wert der Immobilie = Fläche des Grundstücks in qm x Bodenrichtwert pro qm.

Einzelnachweise

  1. Bundesministerium für Finanzen: Erbschafts- und Schenkungssteuer
  2. Bundesministerium für Finanzen: Broschüren der Landesfinanzbehörden
  3. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Erben und Vererben

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